深圳中国凤凰大厦形象定位及策略.ppt

项目概况 项目技术经济指标 客户目标 S：情境（situation）——城市背景 S：情境（situation）——市场现状2 影响力、传播力、形象力 写字楼价值超越——体现在展示企业对外界的 传媒功能 写字楼的新价值观就是传媒功能的体现 2005，写字楼正式进入传媒功能时代 写字楼本身是形象、是品牌，也是表演的舞台 在这个时代，在这样的中心舞台上，追求卓越和精彩 重塑写字楼价值观 重建写字楼衡量标准 2005，告别一个时代 纯粹追求地段、产品的物质时代已经过去 凤凰卫视——国际级传媒企业 代表着新锐、主流和中心化 凤凰卫视——全球资讯即时获取 潮流的制造和推动者 传播规则的制造者 社会公信力领袖 解读凤凰——写字楼告别时代的推动者 主流、先锋、中心、标准 因为凤凰在此，全球最好的企业家来了 因为凤凰在此，全球最知名的专家、学者来了 因为凤凰在此，全球最及时、最前端的商务资讯来了 因为凤凰在此，全球150,000万华人聚焦的目光来了 因为凤凰在此，“南中国传媒重镇”来了 中国凤凰大厦 引领写字楼进入传媒时代！ 与凤凰为邻 以中国为名 对客户的价值—— 展示企业形象的世界舞台 比肩全球品牌的影响力 对客户的价值—— 极高的传播力、记忆度 品牌名片的力量，提升企业形象 形象定位 中国资讯传媒中心 主推广语 中国的影响力——影响中国，与你并进 匹配你的世界舞台 与凤凰共舞，与凤凰同飞 互动中国资讯力量 世界平台 影响中国 备选： 在形象的带动下，本项目如何完成销售？ 销售策略 在制定销售策略之前 我们有必要分析产品及竞争 1＃楼 170-400㎡ 整层1350㎡ 商务写字楼 10-25F —— 凤凰国内行政总部 2-9F —— 大堂 1F 单位面积 用途 楼层 标准层平面图 1# 3# 2# 170 170 400 400 210 2＃楼 4-10F 服务式公寓 （卫生间、西厨） 120-180㎡ 300㎡复式14套 整层1150 ㎡ 公寓式写字楼 11-29F 60-120㎡ 共90套 服务式公寓 4-10F 1200㎡ 商业 1-3F 单层面积 用途 楼层 1# 3# 2# 11-29F （独立卫生间） （300㎡为复式，共14套） 114 113 119 62 62 62 62 62 62 93 88 120 119 120 120 120 180 130 175（300） 120 175（300） 3＃楼 2500㎡ 大堂+商业 1F —— 凤凰演播中心 3-7F 2000㎡ 商业 2F 单层面积 用途 楼层 1# 3# 2# 区域市场中的产品线检验 。 高 市场 增长率 高 明星 STAR 现金牛 问题 question 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 CASHCOW 面临一个迅速发展和竞争激烈的市场 问题 低 高 可以摈弃的产品，销售压力巨大 瘦狗 低 低 明星 高 高 市场中的领导者，将成为未来的现金牛业务 稀缺产品，若有市场需求，则可成为快速回收资金的保证 现金牛 高 低 销售趋势 属性 相对 市场份额 市场 增长率 对于回收资金速度要求较高的情况，销售顺序 现金牛 明星 问题 瘦狗 关于服务式公寓的几组数据 自2004年以来，中心区推出的项目均以写字楼为主，居住物业、酒店式公寓的推出量为零。 从目前中心区即将推售楼盘看，中国凤凰大厦是中心北区唯一拥有酒店服务式公寓产品的项目，且仅有90套。 现金牛 中国凤凰大厦 区域市场中的产品线检验 现金牛 服务式公寓 中国凤凰大厦 大中华交易广场 捷美商务中心 金中环商务广场 诺德中心 安联大厦 问题 明星 问题 属性 新世界商务中心 商业 公寓式写字楼 商务写字楼 项目 销售策略 05.7 06.7 06.1 05.3 05.5 05.9 05.11 06.3 06.5 工程进度 ±0.00 封顶 营销节奏 咨询登记 正式销售 准备阶段 06.9 06.11 竣工 写字楼 服务公寓 商业 登记、招商 销售 销售、招商 以公寓写字楼为突破，配合销售低楼层商务写字楼及服务式公寓，确保实现三个亿阶段目标。 第二阶段销售高楼层商务写字楼、其余公寓写字楼及商务公寓。 在写字楼推广的过程中，对商业客户进行积累，并在街区及环境充分展示的条件下集中消化商业，深度挖掘价值。 提前对产品进行市场试探，并积累客户。 目标预