盈利能力分析报告精选.doc

关于万科公司07-09年度盈利能力分析报告 07级会计一班 石小卉 20074084079 摘要： 笔者结合房地产行业背景对万科公司07年至09年的盈利能力进行了较为深度的分析，得出了公司的盈利状况以及存在的问题，并针对问题提出了相应的建议。 关键词：万科 房地产 盈利能力 一．行业背景及公司基本情况简介 （一）行业背景 ◆随着我国加入WTO的时间越来越长，各种对外来资本的限制越来越少，大量热钱进入我国，这是前两年我国房地产投资热的因素之一；随着关税壁垒的开放和人民币升值，我国制造业在国际市场的竞争力变得更弱，利润进一步下降，很多企业不愿意再从事缓慢的制造了，再加上当时银行放贷的宽松，都加入到房地产的投资中，于是导致了这年的房地产热潮，产生了一系列的泡沫，投资性、投机性及改善性需求亢奋异常，供需比例失衡严重。2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤积开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。从2007年底，国家出台了一系列房地产调控政策，从不同的方向出击，形成合力，狙击大城市房价飞涨的脚步。2008年，我国的房地产行业价格上呈现了两极变化，大城市的房价从前两年的大幅上涨，趋向于价格下落，就是“价滞”。而二级城市、中小城市和旅游城市，趋向于价格上涨，就是“价涨”。但两者都有一个共同的特点，就是“量缩”。公司简称所属行业 房地产开发与经营业经营范围 兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。 主要产品 商品住宅 公司介绍 深万科成立于84年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心盈利能力净利润平均股东权益净利润平均资产总额毛利率＝（收入－成本）/收入＝利润总额 / 营业收入成本费用利润率=/成本费用总额 　 06年 07年 08年 09年 净利润 -- 5317500818 4639869153 6430007539 利润总额 -- 7641605685 6322285626 8617427808 营业利润 -- 7652897500 6364789552 8685082798 销售收入 -- 35526611302 40991779215 48881013143 营业成本 -- 20607338964 25005274465 34514717705 资产总额 49919840381 1.00094E+11 1.19237E+11 1.37609E+11 股东权益33919523029 38818549481 45408512454 注：该表中数据从万科A 2006年至2009年利润表及资产负债表中提取。其中净利润及销售收入净额为对应年度期间发生额，总资产等为对应年度末的时点指标。因为平均净资产及平均资产总额的计算须用到06年度末的相关数据，因而有06年度的数据列示。具体数据来源为和讯股票000002万科A。 （二）相关比率的计算 根据上表中所给出的数据，结合第二部分给出的比率计算公式，我们得出下列相关指标： 表二： 相关盈利能力指标 　 07年 08年 09年 均值 净资产收益率（%） 17 13 14 14.6667 总资产收益率（%） 5 3 4 4 主营收入毛利润率（%） 42 39 29 36.6667 营业利润率（%） 22 16 18 18.6667 成本费用利润率（%） 32 22 23 25.6667 四．指标分析 （一）销售盈利能力分析 1.主营业务收入毛利率 由于房地产企业的盈利结构比较单一，主要收入绝大多数来自于其主营业务收入，因此，我们在此分析其主营业务收入毛利率。 由表二中计算得出万科A07年至09年的主营业务收入毛利率分别为42%， 39%，29%. 最近三个会计年度加权平均率最近三个会计年度加权平均总资产收益率与净资产收益率一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度在2002年6月21日中国证监会发布的《关于进一步规范上市公司增发新股的通知（征求意见稿）》中指出：上市公司申请增发新股，除应当符合《上市公司新股发行管理办法》规定的条件外，还须满足最近三个会计年度加权平均净资产收益