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房地产专业基础知识 房地产专业基础知识 1、房地产名词解释： 1.1、房地产又称不动产，是房产和地产的总称。 （包括“房”和“地”两个部分。“房”是指建筑物本身，“地”则是指该建筑物所占用的土地。）因此，房地产从广义上讲就是指“土地及其附着在土地上的建筑物”。 1.2、房地产交易市场：房地产市场就是房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。 1.3、我国房地产市场是怎样划分的 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易市场： 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 1.4、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 1.5、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 1.6、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 2、土地所有权、使用权、出让、划拨： 2.1、土地所有权：土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 2.2、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政? 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 2.3、土地使用权出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.4、土地使用权划拨。划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用；或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 2.5、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 3、国有土地出让的方式： 3.1、招标出让：招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 3.2、拍卖方式：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 3.3、协议出让：协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 3.4、挂牌出让：挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用权的行为。 备注：出让合用约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。 房地产产权类别： 4.1、房地产产权：是指产权人拥有对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。 4.2、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 4.3、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 4.4、住宅的“全部产权”：是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。 4.5、住宅的“部分产权”：是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权