2011南京下关四平路地块项目建议书 28P.pptVIP

项目的资金流转计划（模拟） * 南京下关 四平路地块 项目建议书 谨呈： 二 O一一年七月 写在前面的话 首先，非常感谢贵司给予南京海策公司此次沟通、合作的机会。 通过与贵司相关人员的初步沟通，我司认为贵公司对于下关区四平路西侧地块的房地产项目存在如下几点发展预期和要求： 本项目是投资人由传统制造行业向房地产开发行业进军的开山之作，源于对房地产领域的初步尝试，本项目以保证现金流和基本预期利润为第一目标，通过本项目的成功开发，快速积累开发经验和资金流转，为房地产领域的深度发展作准备； 投资人拟接受的地块价格为3000万/亩，希望根据市场状况推算项目可实现的销售价格，最终测算项目的投资开发利润； 当然，可实现的销售价格除了市场能接受外，还需要项目产品本身的支撑，因此，怎么样的产品定位和客户定位对于实现快速销售尤为重要； 虽然项目本身不是一个能撬动市场的标志性项目，但因为其开发销售的周期仍是银行限贷和政府限购的政策收紧期，开发销售过程中如何绕开政策限制，规避市场风险也是投资人重点考虑的工作内容。 写在前面的话 基于上述的项目发展思路，我司结合区域市场发展状况和项目地块特征和经济技术指标，现提交此建议书，旨在表达我司对于以下问题的观点与建议： 区域现状与未来走向 项目的可行性简析 项目的投资成本与利益简析 双方项目合作建议 本报告将言简意赅的以结论形式阐述以上内容，形成结论的基础数据与资料不在本报告中赘述，更为详尽的分阶段工作方案将在我司项目组进驻后配合投资商工作逐步系统展开。本报告内容希望能为本项目的投资开发提供决策参考， 有关本项目建议书的具体问题，欢迎和海策公司负责人联系： 南京海策房地产投资顾问有限公司 陈坚 策划总监 手机电邮：njhigher@126.com 一、项目信息与价值梳理 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议 一、地块项目信息 经济技术指标数据： 用地面积：2660㎡，约计4亩 容积率：≤5.7 建筑限高：60米 规划总建筑面积：16250㎡ 其中地上建筑面积：约15100㎡，地下建筑面积：1150㎡ 土地年限：65年，目前已剩49年 当前规划方案： 1-2F为裙楼商业，层高4.5米 3-18F为小户型酒店公寓，层高3米 配当前方案效果图 地块区位图 二、周边地理环境 周边情况： 地块位于下关区四平路北端路口，呈“梯型”，目前为一废旧品收购站。 地块西邻一绿化广场，临长江大桥南段引桥，与卢龙山庄（高层住宅小区，下关城建开发，09年交付入住）隔桥相望； 地块北侧为城河路高架（郑和北路），通往幕府西路，与铁路轨道的直线距离约300米； 地块东侧隔四平路为四平苑住宅小区，下关城建开发，06年交付入住； 地块南侧为陈旧住宅小区，沿四平路两侧为社区商业门面，延伸至建宁路。 大区域环境： 地块位于下关的老城区地带，形象环境较差，但居住配套成熟； 地块与建宁路商圈临近，虽然建宁路的商业人气较旺，但商业档次不高； 地块与阅江楼公园、绣球公园临近，但实际可利用价值不大。 周边实景图 四平路商业街 绿化广场 城河路、郑和北路 地块现状 三、项目简析 1、配套齐全、氛围成熟，具备较好的居住条件； 2、可以依靠成熟的建宁路商圈，挖掘较高的投资价值； 3、体量较小，参与市场竞争时可以走“精致、个性化”路线。 1、原本65年的土地年限只剩49年； 2、65年的土地年限属于限购范围内； 3、体量太小，几乎没有景观表现空间； 4、临近高架引桥和铁路轨道，噪声污染较大； 5、区域环境陈旧，居住人群纷杂，使得居住形象较难提高。 可实现的价值 存在的不利因素 SWOT分析 1 2 3 4 优势 机遇 劣势 威胁 地段成熟，商业氛围优越 配套齐全，居住条件良好 体量小、空间独立，理想投资产品 土地闲置时间长，年限缩短16年 属限购限贷的住宅产品，客户难定位 离高架桥太近，噪音污染严重 下关老城区改造加速推进，政府引导和经济发展，促使区域环境拔高发展 调控政策未来一段时间后，趋于利好的发展前景依然存在，房地产投资仍是百姓投资的主要渠道 宏观政策环境未来走向不明，市场观望情绪浓厚 区域市场未来有4-5个类型产品的竞争对手 四、项目SWOT分析 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议 一、项目信息与价值梳理 一、项目可能存在的开发方向 土地年限浪费了16年，是本项目的硬伤。 项目实际成了“全新的建筑物，二手的房屋产权”。 因此，在销售时价格无法与一手新房竞争，而更多要参照二手房的市场行情。 即使价格低于同类一手产品，购买人在心理上能否接受也是疑问。 65年产权的酒店