2011合肥北城区CF201005地块分析报告56p.pptVIP

住宅类商品房市场发展过程及现状 北城住宅类商品房市场特征 北城住宅类商品房市场特征 一期仅剩顶复8套 在售信息 　区位优势，居住环境 核心卖点 　大型综合社区 形象定位 　市区5% 长丰周边及外来人口80% 投资15% 客户 　99% 销售情况 　两房、三房、复式 主力户型 　多层、小高层、高层 物业类型 72万㎡ 规模指标 　双墩镇 位置 新慧金水岸 项目 项目点评： 周边自然环境有么 以双墩镇为中心，对周边客户有较强吸引力 价格低 配套差 未来发展潜力大 新慧.金水岸位于北部核心区的中心位置，占地500多亩，总建筑面积72万平方米，融高层，多层，别墅，酒店，商务会所，湿地公园等为一体的优雅高贵的综合社区。东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一.高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区。 北城区项目点评 项目地块分析研究结构 3 拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求 区位：项目位于合肥北部双凤开发区内，蒙城北路与工业大道交叉处两侧。隶属于长丰县。 配套：合肥北部城区双凤开发区，区域发展落后，周边生活配套处于初级阶段，主要以工业企业配套为主。 资源：梅冲湖、丰乐生态园、双凤医院等资源距离项目较近。 地块隶属于合肥北部双凤开发区，区域内资源丰富、地广人稀，属于适宜居住的生态板块。地块处于区域核心位置，外围交通便利，道路通畅性高。 A 地块位于合肥北部双凤开发区，区域发展缓慢，交通、生活配套不完善，随着合肥城市空间的拓展，北部城区发展潜力较大。 地块优势主要体现于所长区域资源、土地成本较低上。而劣势主要表现在周边配套及区域发展因素。 区域价值：合肥”141发展战略”将区域作为城市重点发展方向，区域发展前景广阔。 地段价值：项目属于区域内核心地段，外部交通通达性较好，地块周边道路宽阔、平坦。 土地价值：地块方正平坦，土地价格较低，便于开发建设。 城市规划价值：合肥城市圈的扩展将带动区域的发展，为项目提供更高的发展空间。 资源价值：区域内水资源丰富，”五湖连珠“，是适宜居住的生态区域。 区域不足：地处城市北城区，区域发展落后于城市其它区域。 配套不足：地块隶属于城乡结合部，项目周边生活、休闲配套实施欠缺，居民生活消费不便。 ——项目不足 ——项目优势 项目SWOT分析/优势和机遇 企业自身 上市企业，企业品牌知名度较高； 企业社会影响力较高； 项目体量较大； 项目综合性较强； 资源 企业内部职工购房意向浓烈； 企业职工在区域内具有很强的引导性； 相比其他在建项目具有更多的调整空间； 未来规划带来机会 合肥城市总体规划； 北部组团总体规划； 北部生态度假区总体规划； 区域需求带来机会 区域刚性需求； 外来导入性需求； 区域生态资源 梅冲湖 丰乐生态园； ”五湖连珠“ 交通优势明显 新桥国际机场； 阜阳北路扩建； 公交换乘中心北移； 区域升级 阜阳北路高架桥的兴建 区域产业结构调整； 区域升级不断加快； 区域产业不断发展 外来人口导入增多； 区域知名度不断提升； 区域形象逐渐改变； 项 目 自身 项目所在区域 优势分析 机遇分析 项目SWOT分析/劣势和威胁 短期内配套薄弱 项目自身配套薄弱； 目前公共交通薄弱； 周边环境宜居指数低； 项目影响力较弱 没有成功开发案例； 企业下设开发公司影响力没有形成； 自身区域竞争较强 自身区域竞争较强； 经济和政策波动 宏观经济走势放缓； 房地产市场疲软； 国家宏观调控，控制房价上涨，未来政策面不透明； 区域配套薄弱 区域配套薄弱； 区域公共交通网路薄弱； 区域影响力薄弱高 区域影响力薄弱； 区域原有形象较差； 区域认可度较低； 区域竞争较强 滨湖区竞争项目； 西南板块竞争项目； 其他相关区域竞争项目； 区域可开发土地较多增加后续竞争压力； 经济和政策波动 宏观经济走势放缓； 房地产市场疲软； 未来政策面不透明； 项目自身 项目所在区域 劣势分析 威胁分析 项目客户群体分析解构 4 由土地属性决定的区域未来发展特征分为近、中、远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜明，因此导入的客户特征也不尽相同……这些特征也成为本项目客户定位的核心依据 目标客户定位 近期（2011－2013） 中期（2013－2015） 重要事件 湿地公园即将开工建设完成 阜阳北路高架即将开工建设完成 公交换乘中心北移完成 机场建设基本完成 区域特征 区域处于发展阶段，各个规划中的项目陆续完成，区域整体定位功能开始实现，知名度也逐渐得到提升 远期（2015－2017） 大事件 大区域 区域处于稳步发展阶段，区域配套设施基本完善，资源优势突显。 大事件 合肥轨道5号线规划建设 区域配套完善 生态资源优势突显 大区域 区域处于稳步发展阶段，区域配套设施基