2011大潍坊“中央领地”项目定位策划提报方案142P.pptVIP

策划报告思维导图 国家在09年将进一步加大调整力度 房价涨幅趋缓是大势所趋 09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期 二三级城市的机会与市场竞争的白热化 房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。 国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。 安防技术：商业办公大厦的安防系统主要包括电视监控、防盗报警、门禁控制、停车场管理等。居住小区的要求建设主要由安全防范子系统、管理与设备监控子系统、信息网络子系统构成的全套居住小区智能化系统。 近几年，国家及地方政府不断通过各种政策对房地产市场进行调控，目的在于抑制房价的快速增长。潍坊作为一个三级城市，房地产市场主要以本身需求为主，宏观调控对其不会产生太大影响，它仍将稳定的发展。 从潍坊出台政策看，本项目属于区旧城改造区域。项目开发受到政府政策支持。 潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。 在近期的潍坊城市规划中，本项目地块位于潍城区，属于商住用地，规模较大，便于规模开发。且项目位于“一心、一环、一廊、一轴”中的火车站发展商圈，区域繁荣之日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。 潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源。 从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为本项目发展奠定了坚实的经济基础。 潍坊恩格尔系数较低，生活处于富裕水平；居住消费仅占消费支出的占9％，购房潜力比较大。 潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对本项目东南部商业部分是利好因素。 随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种非物质层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。 位置方面，位于潍城区中心处，又处于火车站商圈中心。 项目规模较大，在开发设计过程中可以承担更多的科技因素，有利于产品的创新研究。 潍坊房地产市场总体已进入发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。 对被访对象喜欢的景观绿化类型分析，首选为组团式分散绿化，占比57.80%，大面积集中绿化占比42.20%。 对意向客户喜欢的景观绿化类型分析，与被访客户基本一致。 客户对于景观方面的要求，可为后期景观设计提供有力依据。 住宅市场产品分析 对被访对象车位需求数量分析，1个车位占比66.67%，2个车位占比7.45%，2个以上车位占比2.13%，不需要车位占比23.76%。 对意向客户车位需求数量分析，基本与被访客户一致。 住宅市场产品分析 对被访对象倾向停车形式分析，首选是地下车库，占比54.05%；其次是地面停车场，占比41.44%；地面占道停车和架空层停车仅占2.70%和1.80%。 对意向客户倾向停车形式分析，基本与被访对象一致，但是架空层停车选择率为0。 住宅市场产品分析 有车位需求的被访对象81.98%选择购买车位，有车位需求的意向客户80.74%选择购买车位。 客户对车位方面需求，可为车位配比提供参考。 住宅市场产品分析 市场预期分析 被访对象对于潍坊房屋价格预期，47.16%认为将小幅增长，36.88%认为将价格平稳，9.57%认为价格下滑，4.61%认为大幅增长，1.77%不太清楚。 意向客户预期与被访客户预期趋同。 以上分析为被访对象对各区1-2年价格预期，主导意见认为届时潍城区房价在2800-3300元/平方米，奎文区房价在3400-3600元/平方米，高新开发区房价在3100-3300元/平方米，寒亭区房价在2300-2600元/平方米，坊子区房价在2500-2700元/平方米。 市场预期分析 获得楼盘信息渠道 对被访客户获得楼盘信息的主要渠道分析，报纸广告名列第一，占比25.12%，比例在10%以上的还有宣传单页15.91%，电视广告13.40%，亲戚朋友介绍12.08%。 对被访客户获得房产信息的主要报纸媒体分析，潍坊晚报以47.56%的比例遥遥领先，齐鲁晚报27.74%位居第二，比较重要的还有其它报纸媒体（如晨鸿信息报）10.06%。 被访者了解房产信息对渠道对后期营销推广非常具有指导意义。