2011尚都-汇隆商业项目整体营销策略思路沟通提案71P.pptVIP

谨呈：临沂尚都置业有限公司 攫取莒南县商业新价值 【尚都-汇隆商业项目整体营销策略思路沟通提案】 一、背景分析 二、项目分析 三、销售策略 四、招商思路 五、推广思路 六、项目合作 城市区位条件分析 全县城镇居民人均可支配收入18644元，增长12.5%，城镇居民人均消费性支出11934元，增长10%。农民人均纯收入6761元，增长14.9%；农民人均生活消费性支出3935元，增长9.72%。城乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米，分别提高0.5和0.6平方米。房地产开发保持理性增长。房地产投资完成158.2亿元，增长8.1%。商品房销售面积459.2万平方米，增长22.7%；商品房销售额129.2亿元，增长42.8%。 商业市场板块分析 商业发展的特点： 商圈范围小，其他商业以两点、一线的方式分布； 整体发展速度慢，发展水平不高； 商业发展模式相对陈旧、混乱，现有两家规模大的商业还是以超市的形式存在； 商业市场缺乏活力，外来商业的冲击力度小； 传统百货、超市占据主导地位，特色商业较少； 商业以中低档为主，缺少高档场所，流失部分高端消费者； 商业业态发展不平衡，专业市场发展缓慢，不能满足当地市场需求； 商业物业较老，购物环境有待提高，影响商业整体档次； 单纯商业卖场缺乏休闲、娱乐配套等，也无策划引导，意识陈旧； 百货、超市经营相对状况良好，传统街铺经营杂乱无章，不能划行入市。 房产热点分析： 莒南主要商业集中地及所在地段区域分析： 金世界商业步行街：相对较新，街区门面，经营良好； 富源商贸城：交付三年，街区门面，经营杂乱，空置多，统一招商失败，无统一管理； 日百万德福：老百货商场加超市，有规模，经营良好，百姓信赖，模式陈旧； 华天商场：规模大，环境差，经营乱，模式旧，百货不像百货，小商品不像小商品； 百家乐服饰广场：规模小，名不副实，经营状况一般； 兴宝来鞋城：规模小，名不副实，经营环境、状况良好； 乐尚超级综合购物广场：在建，中高档，统一招商，地标建筑； 天添乐购物中心：即苏果超市，规模大，经营良好，百姓信赖； 旅游小商品步行街：街区门面，相对繁荣，街区经营混乱； 平安大厦和源通购物中心：相对偏僻，商业氛围不浓； 尚都 汇龙国际建材家居广场：成功营销，统一招商，专业运作，投资前景看好。 莒南商业市场分析总结： 1.商业地产发展缓慢，商业物业供应量较小，专业市场发展仍处在初级阶段； 2.现有商业物业陈旧混乱，购物环境有待提高； 3.莒南的商业以满足单纯的购物需求为主要目的，缺乏娱乐休闲等配套设施； 4.城北新区、城南门户商业发展缓慢，商业发展水平和档次有待提高； 5.居民日常消费以社区便利店和超市为主； 6.城市商业发展不平衡，存在一定的市场空白点； 7.居民投资消费潜力有待挖掘，投资市场需求相对旺盛，供给不足； 8.商业市场供需矛盾显著，商业供应与人们消费需求和消费水平提高的矛盾； 9.商业以本地商家为主，缺少外来商业冲击和竞争； 10.居民消费习惯较为固定，对商场的忠诚度较高。 莒南潜在需求分析： 1.城市规划南门户商业、北行政文化双向发展，未来发展的重点应注重城市南大门的大型综合项目的形象建设，因此未来商业项目所在区域具有较大的商业发展潜力。 2.商业发展水平和档次有待提高，以满足不同层面消费者的需求。 3.市场期待新的商业模式的出现。 4.社区商业存在市场空白点，项目定位具有可操作性。 5.本地商业占据主导地位的局面将会逐步打破，外来商家冲击更加显著。 6.房地产业整体发展处在上升阶段，价格上涨空间较大，物业升值潜力大。 7.专业市场的发展急需加快，管理应更加规范化、专业化。 8.特色商业符合市场发展的需求，即将成为莒南商业的新亮点。 赢道 建立优势、找准位置、重在运营 区位、消费群优势 建立项目优势 区域优势：建议项目所在区域的独特优势，项目地处莒南非城市核心区，与市区核心区之间有明显的过度带，这将为该区打造莒南新商业中心或特殊功能区提供的必要条件，可借此与当地领导结合，向市领申请该规划的功能独特区优惠政策。 地段优势：建议项目所在地隆山路是通往莒南中心区的中轴道路，离市中心3公里的路程属于正常商业辐射范围，与临沂-日照的主交通干线省道342交汇，地段优势卓越。 定位优势 良好的市场定位，能区别与其他项目同质化竞争，找准市场机会，是吸引市场关注、成功运作的关键。本案依据当前市场状况及自身条件，建立如下符合市场要求的定位： 新车站 首席一站式、时尚生活广场 精思堂建议：通过“首席”、“一站式”的定位，导入项目所具有的区域垄断性优势，加入“时尚生活”更提升项目商业环境优势，更是周边生活人群首选的生活消费场所。通过加入家庭生活、青春运动、大众消费等主题，全面满足家庭