2011年10月湖南省岳麓大道银杉路地下空间初步商业定位报告.docVIP

岳麓大道-银杉路交叉口地下空间 初 步 商 业 定 位 报 告 二零一一年十月 目 录 第一部分：市场环境 1 一、 项目位置 1 二、岳麓区概况 1 三、岳麓区经济分析 2 四、岳麓区商业概况 3 五、滨江新城规划 5 第二部分：市场容量 6 第三部分：项目微观环境分析 7 一、项目概况 7 二、项目周边商业体概况 9 第四部分：项目初步定位 11 一、市场机会 11 二、档次定位 11 三、功能定位 11 四、项目商业价值区域划分 13 五、业态规划 15 第五部分：项目收益预测 18 一、市场租金类比法 18 二、售价、收益率、租金的敏感性分析 20 第一部分：市场环境 项目位置 长沙市岳麓大道与银杉路交汇于湘江西岸的岳麓区，是岳麓区的重要交通枢纽之一。 二、岳麓区概况 岳麓区概况 行政 区划 岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇，分别是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天顶乡，东方红镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇。 面积 人口 总面平方公里区心地带黄花国际机场①三年来人口保持快速增长； ②三年来GDP增长率均达到或超过15%，GDP年均增长率较高； ③社会消费品零售总额逐年稳定增加，增长率均超过17%，零售行业发展空间大，发展速度快； ④城镇居民人均可支配收入保持较快增长，三年平均增长率超过10.6%，表明城镇居民购买力逐步加强，居民生活相对富裕。 主要经济指标横向对比 2010年长沙内五区主要经济指标对比 指标名称 单位 岳麓区 天心区 芙蓉区 开福区 雨花区 GDP 亿元 % 14.9 15.2 16 15.2 11.3 社会消费品零售总额 亿元 社会消费品零售总额增长率 % 固定资产投资 亿元 地方财政收入 亿元 城镇居民人均可支配收入 元 城镇居民人均消费性支出 元 % 60.4 68.8 70.0 68.8 67.4 数据来源：长沙市各区2010年统计公报 从上表中可以看出，岳麓区： ①经济总量居中下水平，与前两位的芙蓉区和雨花区差距较大，与后两位的天心区和开福区差距不大，但其增长速度较快； ②社会消费品零售总额和增速均排名靠后，一方面说明该区零售市场不算活跃，另一方面也说明岳麓区零售市场建设滞后，缺乏更多有代表性的商家，刺激居民消费能力弱； ③城镇居民人均可支配收入和城镇居民消费性支出排名靠后，但实际差距并不明显；且2008年区划扩大后合并了四镇，乡镇非农人口纳入城镇居民收入统计范畴,一定程度拉低了数据。 四、岳麓区商业概况 岳麓区位于长沙市区西部，由于湘江的间隔，具有一定的封闭性；随着市委市政府西迁和先导区建设的推进，近几年岳麓区已成为长沙最具发展活力的市区之一。岳麓区正逐步改变仅有溁湾镇商业圈的单级商业格局，望城坡商业圈、观沙岭商业圈、金星中路商业圈均已初具雏形。 岳麓区商业圈分布图 说明：蓝色方块代表已开业的大型商家、绿色代表在建商业 （一）溁湾镇商圈 地理位置及范围：以枫林路为轴心、北至望月湖、南到新民路，西及高叶塘，东达潇湘中路。 商业圈特点：业态较齐全、商品档次差异化也较明显，为目前岳麓区唯一的成熟商业圈，辐射整个河西地区。商业圈内人车流量大，商业氛围浓厚。该商业圈位于麓北主干道枫林路与麓南主干道麓山路的交汇处，橘子洲大桥的西端，是河东、河西居民交流的第一站；正在修建的地铁2号线和规划中的地铁4号线也将在此完成换乘；区位与交通优势明显。商业圈内分布有一家大型百货商场（通程商业广场麓山店）和一家大型超市（新一佳通程店）。其中通程商业广场经营面积4.1万平方米，2010年销售额为3.4亿元；新一佳超市经营面积约1万平方米，2010年销售额为2.2亿元；二者是目前岳麓区内销售额最高的百货和超市商家。 （二）望城坡商圈 地理位置及范围：位于枫林路与玉兰路交汇处并延展四周，龙王港路、麓景路、桐梓坡路、二环线四条城市主干道围绕周边。 商业圈特点：区域内拥有广大环球家具超市、湘浙小商品市场等多家知名商家，以批发市场和专业市场为主，商品档次较低，市场较繁荣。该商业圈业态尚不齐全，缺乏大型百货商场和超市滨江新城“三纵九横”道路网络四条过江三规划净开发用地面积约3400亩，净开发容积率4.0，总建筑面积达到900万平方米，商业与住宅开发比例约为3:7。 以为中心，向南北逐步推进 零售市场容量分析主要采用国际上广泛使用