郑州正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议.ppt

正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议 谨呈：河南正商置业有限公司 一、 面临什么样的市场 二、 项目资源分析 三、 可借鉴案例研究 四、 项目定位 五、 启动期建议 六 、 项目营销建议 第一部分项目面临什么样的市场 区域概述 交通概况 市镇规划 人文底蕴 经济现状和发展目标 经济收入： 07年全镇工业实现营业收入23.2亿元，实现工业增加值7.14亿,实现利税25亿元，其中规模以上企业实现营业收入23亿元，实现利税2.5万元,完成工业增加值24亿元。 工业体系： 形成了集机械加工、化工、木器家俱、服装加工、钢铁冶炼、食品加工、建筑材料、耐火材料、煤炭生产等行业齐全为一体的工业体系。 小结 龙湖区域以发展科教和人居为主，居住价值较高。 区域内现有人口和经济体量难以支持房地产市场的发展，需有外部客户涌入。 区域市场分析 城市竞争格局 “东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，北区以居住为主导方向,南区城为乡结合部，由于地理条件、历史遗留问题制约居住环境较差。 龙湖板块和南郊板块对比分析 第二部分项目具备怎样的条件 SWOT分析 第三部分 可借鉴案例研究 深圳万科城区位与交通 万科城一期展示区——郊区大盘看得见的未来居住体验 深圳万科城——启动区物业以中档产品为主，后期定位走高 一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOHO 检验市场，提升形象 二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加 深圳万科城成功在于四个明确 ——客户、产品、形象、目标 一个主题概念、四个明确——客户、产品、形象、目标明确 项目位置和概况 交通与消防系统设计 景观环境设计 建筑设计及户型特点 项目位置和概况 关注点四：老重庆的新式吊脚楼 借鉴点分析 第四部分 项目定位 市场突破点提炼 项目战略发展定位 郑州1.5居所坡地观景大盘 ——长在生态公园里的坡地小镇 观景大盘：独享生存谷坡地生态景观与森林植被、十八里河不可复制自然大环境之优势，独立营造市郊生活方式的大型住宅社区。 1.5居所：目标客户群以改善生活环境为首要购房目的。项目在发挥环境优势同时应强调生活便利性，启动期即突出项目便利生活配套，以1.5居所独特定位领先市场。（1.5居所注释：社区人群并非以第二居所为主，也不全为第一居所购房群，主要定位为介乎第一居所和第二居所之间的市区购房者，并注重解决生活配套设施的配比。）产品类型方面必须要第一居所与第二居所的产品均衡产生。 目标客群定位 消费者特性提炼 ?重视性价比，较看重价格 对项目区域价值及生态环境、楼盘品质体现的重视 项目目标客户定位 区域来源：目标客户群体以市内特别是工作生活于郑州南区客户群为主，同时包括周边城镇人口。 职业特征：基本都拥有稳定的收入，具一定经济实力但，属金字塔塔腰及以下客户。 年龄结构：本案的客户群体的年龄结构较复杂，年龄段主要集中在25—50。普通洋房小高层客户年龄偏年 轻，以新婚的年轻群体为主。情景洋房及别墅客户群则相对更大一些，在30—50岁间。 家庭结构特征：多以三口或三口以上家庭为主，两口家庭为辅。 购房消费特征：对品牌有一定的认知度及忠实度，但一定程度上向往有品位的生活、能一定程度上显示其 社会地位，关心产品的性价比。 购房动机分析：购房多以改善居住条件、休闲度假为主，纯粹投资客源相对较少。 产品物业功能 通过市场分析、市场机会点扫描，我们建议，本案产品最佳突破口为： 75—120㎡，总价22—35万，一层送花园、顶层送露台普通多层，作为项目启动市场的高性价比产品。 78—130㎡，总价25—42万的奢适型退台花园洋房作为项目创新产品应得到重视； 少量140—200㎡，总价50—80万的联排别墅；项目的坐庄产品，提升项目品质 强调项目丰富的自然景观资源，用稀缺的景观资源做适宜大众、适宜居住的产品，提升项目品质和竞争力，也是本案的一大突破亮点。 产品创新价值 “带有露台或庭院的奢适型情景洋房”，带来有天有地的露台情景生活。 叠拼、花园洋房建筑细节 改良多层建筑风格选择 与河南省验小学等知名学校 联合办学，打造高品质教育 配套，提升项目多维附加值 第五部分 项目启动区建议 分期开发原则 售楼处＋会所 景观示范区体验 中央喷泉休闲广场 产品展示 既然我们的客户主要针对郑州市区，因此应该强调走出去，除常规的坐销外，我们提出创意行销的概念。 创意行销—钧城大资源整合 报告解决的问题 一、项目面临什么