2011年4月滕州市周楼嘉苑项目市场调研暨运营思路60p.pptVIP

品牌检验 不重视 重视 商誉---现状 行内/业界认同的大型房地产公司 消费者对品牌认知度及了解偏少 业主对员工的工作表现评价不一 出现过负面报道，与新闻媒体关系待加强 产品--挑战 初步建议： 加强品牌与楼盘的联结紧密度 所有楼盘宣传必须与品牌核心相符 推广---现状 消费渠道开辟的较慢，通路对品牌认识较高 初步开始利用业主通路建立与品牌关系 众多销售场地品牌标识度及统一度待加强 传统销售通路为主，未开辟其他渠道 项目本身的定位不到位，包装工作/广告有待加强。 推广---挑战 初步建议： 着重加强对社会/消费大众的品牌传播 销售场地的运用 开辟其他通路，如老带新等 未来消费者与项目关系 滕州市场产品特点 1、从产品形态看，以小高层和高层为主，洋房和别墅占较大比重，多层住宅逐渐淡出市场 2、交房标准以毛坯房为主流，精装房还没有打开当地市场，或者说开发公司还没有认识到装修的重要性 3、户型面积以100多平米的三室为主，大两室户型占有相当比例，户型设计平均水平相对较高 4、社区绿化得到开发公司的足够重视，规划理念较为先进 5、物业管理比较成熟，大多采用专业物业公司 6、社区规模较大，而且大多联系单位团购，能形成较浓的居住氛围 房价分析 整体市场 中部 南部 西部 东部 北部 0.6097 0.8 0.4828 0.4963 0.7422 0.6588 消化率 80.21 7.28 23.8 5.41 23.52 20.2 吸收量 131.56 9.1 49.3 10.9 31.6 30.66 供应量 市场消化量统计分析 注：中部未来供应量较大，但是目前在售供应面积的楼盘及面积均较小，市场消化率却最大 个私业主 高收入 打工族 公务员 消费人群结构 购房者结构 都有住房，但居住品质一般； 属于滕州中高阶层的人群； 有一定经济能力，有能力追求更高品质的物质生活。 『生活现状分析』 向往大城市高档社区的生活方式，对物业管理和服务内容的要求比较高； 优美的生活环境，是吸引客户购买社区的重要原因，而且对周边的生活配套也比较关心。 对建筑品质的要求也比较高。 『物质需求分析』 『心理需求分析』 希望通过各种形式包括消费来体现和证明自己高层次的社会地位，具有较为强烈的从列心理和攀比心理。 思想传统却追求高尚的生活方式。 重视家庭，有强烈的安全观和健康型的追求。 25岁 25-35岁 35-45岁 45岁以上 100以下 100-120㎡ 120-140㎡ 140㎡以上 房型面积和购房者年龄成反比； 客户居住主力户型面积在120－140㎡； 购买者以25－35岁年龄段的群体为主，说明大量的客户是购买一套房，满足自住需求，35-45岁年龄段为次购房客户，主要是二次置业。 户型面积 图表显示购房者的意向户型面积向实用型的100－120㎡转移； 家庭结构的分化在一定程度上推动了商品房市场向前发展； 主力户型的总价和购房者年龄成正比，使其已经成为客户是否购房的重要原因； 35－45岁的年龄段成为主要的购房者； 大面积的户型和购房者年龄成反比，说明此类客户购房主要还是倚重父母。 25岁 25-35岁 35-45岁 45岁以上 100以下 100-120㎡ 120-140㎡ 140㎡以上 首次置业 收集信息、看楼阶段 有现楼 未入住 中低档 二次以上置业 买楼、收楼阶段 楼花期 入住后 中高档 消费者购房因素 核心：价格、地段、环境 建筑特点、开发商 物业管理等 购房者随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等因素而改变对生活方式的选择。 挑战 PART 2 摆在我们面前的现状？ 如何提高房源去化速度？ 怎样做？ 综合评判 √ 差 √ √ √ √ 一般 √ 良 √ √ √ 优 竞争环境 消费环境 商业氛围 人气 景观 交通 地段 片区 现状 指标 评价 项目所处地段位于北外环，位于新城区核心位置，地段升值潜力较大。 片区周围开发时间短，商业开发空间大，商业氛围日益浓厚，但生活配套不够完善，如何增强竞争力是项目定位首要考虑的条件。 随着城市化进程的推进和居住氛围的提升，片区升值潜力逐渐凸显，在某种程度上，我项目承担着本区域先行者和探索者的重任。 10018.68 99 20421.1 196 30439.78 295 面积 剩余 面积 已售 总面积 总户数 合计 周楼嘉苑项目情况 99 196 295 合计 40 66 106 122.5 3 24 27 109.44 4 32 36 100.2 44 19 63 83.51 8 55 63 89.39 剩余 已售 户数 面积 产品：满足自住需求的小高层住