2011年4月沈北开发大道南侧-111地块可行性分析报告110P.pptVIP

政策环境分析 政策环境分析 政策环境分析 政策环境分析 政策环境分析 地块SWOＴ分析 地块SWOＴ分析 地块SWOＴ分析 开发节奏建议 开发节奏建议 产品优化—赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知 开发节奏建议 项目定位建议 PART4 项目开发建议 开发建议原则 项目目标：实现均价6675元/㎡ 整盘实现13.35亿销售额 突破区域市场的差异化营销竞争策略 产品深度研发，以产品力作为项目核心竞争力 适当拉长销售周期，通过现房实景实现利润最大化 项目产品建议 PART4 项目开发建议 开发建议原则 规划初步建议 高层 小高层 多层 公寓 盛京大街 立面建议 现代风格 中央大学城 现代风格 太湖国际 英伦风格 唐轩公馆 新古典风格 香峪兰溪 区域典型项目立面风格 区域项目立面风格多采用厚重色调，视觉效果相对沉闷。建议本案采用丰富色彩的现代的立面风格，从区域项目中脱颖而出，用丰富的立面色彩给客户以视觉冲击。 立面建议 现代立面风格案例——梦想·西铁成 住宅产品定位 突出品质：从外立面、园区景观、设备设施以及物业管理等方面突出产品力。 灵动生活：通过空间附加值提高性价比，通过户型设计提高空间组合的灵活性。 多层洋房化，高层品质化 刚需为主，改善为辅 户型配比 1、调研客户需要经济型户型，控制户型总价； 2、市场上产品同样以经济型户型为主，寻找市场机会点。 思考原点 市场供需以经济型户型为主； 与客户调研结果一致 备注：未来放量部分为根据区域项目规划及项目推盘节奏进行预估。 道义区域08年至今开盘项目，产品供应去化情况分析 户型配比 户型配比 备注：1、以上所指为建筑面积不包括赠送面积； 2、该户型配比为根据现阶段市场情况确定，后期视市场情况进行调整 产品类别 面积 格局 比例 购房动机 建筑形式 青年公寓 40m2左右 1室1厅1卫 5% 投资/婚房 高层 二人世界 50－60 m2 2室1厅1卫 15% 婚房 高层 舒适居亭 70－79 m2 2室2厅1卫 30% 婚房/改善环境 类洋房/高层 2室半2厅1卫 15% 婚房/改善环境 类洋房/高层 格调空间 80－85 m2 2室2厅1卫 15% 婚房/改善环境 类洋房 小3室2厅1卫 10% 婚房/改善环境 类洋房 温馨港湾 90－110 m2 3室2厅1卫 10% 改善环境 类洋房 定位依据： 1、根据客户需求，项目总体户型定位于经济型小户型，以两室及一室户型为主； 2、50-70㎡户型市场供求比例较高，且客群对二室需求较为旺盛，故作为主力户型一； 3、70-90㎡户型，市场需求多集中在该区间，但市场上供应量较多，作为次主力产品； 4、 30-50㎡户型为市场供求比较高户型。但考虑到投资客未来市场比例，吸纳投资及留沈学生客群； 5、100以上㎡户型，市场上数量较少，但需求也相对较少，作为整体产品的补充。 户型配比 多层产品建议 参考案例：博荣·水立方——多层洋房化 项目位于奥体南3公里，产品定位为刚需改善型产品。其多层采用了类洋房的建筑形式。一层赠送采光地下室和下沉式花园。2-5层赠送情景露台和飘窗，6层赠送阁楼和露台。项目一期销售价格高于同区域项目20%以上。 多层产品建议 博荣·水立方多层户型 用露台和层层退台的手段可以较好地体现洋房特征； 露台的尺度和层次感追求洋房的生活理念。 层层退台，不计面积的大露台 多层产品建议 附加值赠送形式——入户花园和阳台 超大露台 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，可以通过做大入户花园和阳台的方法增加赠送空间 多层产品建议 首层赠送地面花园与下沉式私家花园“双花园” 通过下沉式花园的设置，增加空间的多变与情趣，满足业主呼吸自然、与自然亲密接触的天性。业主田园生活梦想，体现尊贵生活。 多层产品建议 首层别墅化 赠送采光地下室，可以作为健身房、家庭影院使用，扩展使用空间，丰富使用功能。真正实现给业主别墅式的生活享受。 多层产品建议 N+1空间 阳台赠送一半面积，交房后可将阳台封闭，作为室内空间实用，提高了户型的实用性 多层产品建议 奇偶层设计 通过奇、偶层露台错落设计，赠送“空中露台”，将公摊面积返还给业主，有力降低高层抗性，提升产品附加值。 小高产品建议 两房两厅一卫 建筑面积约65平米 亮点： 左右错的露台设计，空间全赠送。 左右错露台设计 高层/小高产品建议 奇、偶层露台设计 奇、偶层不同的露台设计，形成产品有利的销售卖点 68.71 68.71 54.80 54.80 51.95 51.95 35.25 35.25 高层送露台小户型（华城世界蜜地） 小高产品建议 产品优化—可拆卸凸窗和