2011年5月济宁北湖项目可行性研究报告103p.pptVIP

开发商不在北湖新区拿地的原因 项目潜在风险 设计院规划图总评 本项目客群定位浅析 项目用地 指标分析及物业选取—B地块 物业初判：可选小高层、花园洋房及别墅、商业等物业形态组合开发 指标 类型 1916 停车位总数（单位：个，不包含别墅车库） 0.25 地下容积率 198140.6 地下总建面（㎡） 40% 绿化率 28.33% 建筑密度 171416.7 建筑占地面积（㎡） 1 地上容积率 605000 地上总建面（㎡） 907.5 基地面积（亩） 住宅物业测算前提 类型设定：小高层＋花园洋房＋别墅类产品+商业 目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的 测算数值参考 测算数值取值 250～450 别墅类物业 80～140 小高层 130～180 电梯洋房 产品类型 户型面积（m2） 商业 100-400 738 别墅 产品类型 户数（户） 小高层 1135 花园洋房 781 商业 242 用地面积：60.5万 m2 容积率：1 总建面：60.5万 m2 指标分析及物业选取—B地块 黄色地块全部为小高层产品； 紫色地块全部为花园洋房产品； 灰色地块全部为联排和双拼别墅产品; 红色地块为商业产品 住宅物业测算前提 类型设定：小高层＋花园洋房＋别墅类产品+商业 目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的 土地利用策略—B地块 花园洋房 小高层 别墅 通过合理的户型配比，不同层级资源在不同档次产品间的合理分配，达至项目价值的良好阐释 住宅产品定位—B地块 10% 538 经济型三室105-120 小高层 4% 183 舒适型三室125-140 物业类型 面积区间(㎡) 套数比例 面积比例 洋房 两室80-95 415 6% 130-180 781 25% 别 墅 联 排 250-330 209 10% 双 拼 350-450 529 35% 商业 平开： 区域内产品分类对比，确定开盘价格，建立价格优势。首期小高层产品以产品品质及价格优势促进销售，树立项目形象，并为后期花园洋房和别墅产品销售奠定基础，采用“平开”的策略。 高走： 充分借势首期热销水平，通过推售节奏控制，使后续花园洋房和别墅等物业类型产品推售的综合品质逐步提升，结合项目运行中价值的提升，逐步拉升价格。合理销控、精准定位，同时“短蓄短爆，小步快跑”，快速蓄客，在持续热销的同时价格稳步拉升。 价格策略 平 开 高 走 设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、周边配套等八个要素进行加权分析。 参照市场在售项目红星8号、凤凰城和置城八号公馆 市场比较法进行测算 结合本项目参考加权值分析结果 小高层价格定位：5000元/㎡ 价格制定——小高层 5001 本项目现时价格 4752 4471 5781 　 各样本修正后价格 5400 4900 8200 　 样本现价格 0.880 　 0.913 　 0.705 　 100% 合计 0.050 100% 0.050 100% 0.050 100% 5% 开发商 0.040 80% 0.048 95% 0.040 80% 5% 建筑类型 0.055 110% 0.055 110% 0.053 105% 5% 园林景观 0.043 85% 0.038 75% 0.045 90% 5% 项目规模 0.075 75% 0.080 80% 0.060 60% 10% 道路交通 0.135 90% 0.135 90% 0.113 75% 15% 产品设计 0.213 85% 0.238 95% 0.150 60% 25% 周边配套 0.270 90% 0.270 90% 0.195 65% 30% 地理位置 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 置城8号公馆 凤凰城 红星八号 权重 参考项目 设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、产品设计、交通、周边环境、周边配套等八个要素进行加权分析。 参照市场在售项目龙城美墅 市场比较法进行测算 结合本项目参考加权值分析结果 花园洋房价格定位：7000元/㎡ 价格制定——花园洋房 　 6998 本项目现时价格 　 6998 各样本修正后价格 　 9000 样本现价格 0.778 　 100% 合计 0.050 100% 5% 开发商 0.043 85% 5% 建筑类型 0.053 105% 5% 园林景观 0.040 80% 5% 项目规模 0.085 85% 10% 道路交通 0.135 90% 15% 产品设计 0.163 65% 25% 周边配套 0.210 70% 30% 地理位置 比较系数 拟合程度 龙城美墅 权重 参考项目 市场比较法进行