2011年6月沈阳崇山华府营销策划方案212P.pptVIP

崇山华府 营销策划方案;*;*;*;*;*;*;壹、市场分析篇 贰、项目解读篇 叁、营销策略篇 肆、营销执行篇 伍、平面表现篇;壹、市场分析篇;;;;商品房及商品住宅成交价格——价格相对平稳;金地长青湾——浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表;综合比较分析：; 本案要通过精神属性与对手形成有效的区隔，为本案树立差异化的高端行销，对目标客群构成强势吸引。;苏堤春晓;;贰、项目解读篇;*;*;*;崇山墅项目解读;核心卖点提炼;区位;区位;区位;区位;区位;区位;区位;;区位;区位;;9个关键词来概括本案;关键词1：[城市的] 本案位于一环旁，生活配套完善，交通便捷，是最理想的城市宜居之所。;关键词4：[人文的] 本案位于沈阳文化资源最为集中的皇姑区，毗邻辽大。区域是沈阳乃至东北的文化中心，具有深厚的人文底蕴。;关键词7：[稀缺性] 沈阳市内五区低密产品越来越少，目前市区豪宅动辄三十几层的大高层。本案几乎是一环旁最后的类别墅产品。;;*;本案要站有更高的站位，满足客户更深层次的居住需求。 为此，我们将本项目的营销定位为——卖社交平台;居住需求的演变过程;崇山墅是;赖特风格，只为少数有品位人士;崇山墅是;崇山墅是;项目定位;我们给客户的不仅是居住的好房子;崇山墅;住在崇山墅，会在不经意间得到;价值提升体系;园林的精致，要体现的是考究和功夫，而不是多花了多少钱。只需要不经意提上一句，这一个小点，花了多少不菲的代价。;静谧 优雅; 每个楼间拥有一个独立的主题，采用不同的主题植物打造绚烂多彩的生活家园！;玫瑰园;;尊贵物管;为别墅组团专门设立物业管家，采用高标准的一对一管家式物业服务;品牌引入;公寓产品定位;;定位思考;*;*;*;*;*;叁、营销策略篇;消费者需求的洞察，是一切工作的前提； 适合消费者的路径，是项目推广的关键； ;崇山墅客群定位;*;客群划分;综合特性界定;细分目标客群，深入了解其特性，方能为本案的精准营销找到最佳途径。; 个人因素 年龄层 职业 经济状况 生活方式 个人自我观念 ;1、皇姑区文化背景 ;重点征服意见领导者（opinion leader）是形成口碑的捷径 消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高??阶层。即他所从属的圈子或 他所向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是俘获参照群体中的意见 领导者，从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。 对财富阶层来说，更多的是某种身份认可。 面向小众的高端物业，高端客户圈层具有购买牵引共性。在售卖过程中，业 主的身份也是营销的利器。;家庭是社会中最重要的消费购买组织，丈夫、妻子、子女、长辈相互之间的作用与影响 至关重要，购买高端住宅的家庭也不例外。对家庭角色的全面照顾，在公关与现场接待 服务体系中可着重考虑。 讲究身份、崇尚富有的城市英雄们家族观念传统，要让家人过上丰盈的物质生活，有较 强的补偿消费心理。此外，也注重子女培养与教育。 以下是家庭的影响表现： 为子女制订一系列的精英培育计划 家庭成员出国旅游计划 尊重伴侣，视其为投资伙伴兼提醒者 不动产和股票是主要的两种投资工具 家庭储蓄、保险以及子女教育基金等保值品种;角色及地位 每个人在不同的环境中扮演不同的角色，相应有着不同的地位，财富 阶层在家中的决策地位、在企业中的职业地位、在俱乐部中的社交地 位都很高。 多重身份与社会关系资源角色的转换 他们掌握了大量的财富，分享最大多数的利益，社会相关群体对消费 者购买行为的影响。日常会和不同的组织、社会团体和影响人群等发 生各种各样的联系。? ;年龄层决定了消费者更关心家庭、生意、个人修为 根据本案的单套货值判断，客户的年龄层至少应在40岁以上，但也有年轻化的可能。对 于这个年龄层的财富阶层而言，“什么是重要的”是一个重要的命题。 - 生意/事业向更高峰发展是重要的 - 社会地位获得圈子甚至社会认同是重要的 - 家中老人的安逸生活是重要的 - 子女教育是重要的 - 健康是重要的 - 某一项或几项奢侈运动爱好是重要的……;该年龄段的人经验丰富，经济基础较好，社会关系资源丰富，是城市稳定高收入群 体的主体。目标群体对物业产品的需求会随着年龄的增长而变化，在财富累积的进 程当中，随着年龄周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。找到年龄层的共 性，以及最关注或最受影响的因素。;通过多种战术打击各类职业高端人群 沈阳产业结构的逐渐丰富化决定了高端人群的职业背景多元化，从事制造业、金融、 房产、科研、IT等众多行业里中坚力量。 本案分析结论： 从目前的客户年龄层及职业背景综合可以看出，这类人群多数在40岁左右，思想传 统但关注时事政治，享受特权，是话语权阶层。财富阶层表现出来的同样特征，在 任何领域，他们从来都是主导者，而决不是摇旗呐喊的配角