2011年7月11日沅江460#地块物业发展报告新修改版本51p.pptxVIP

;;报告框架 ;;纲要; 项目指标分析; 项目四至分析;;项目交通组织分析;项目用地条件分析; 项目周边配套;项目地块综合评价;;纲要;项目开发主要矛盾;本项目开发需重点 解决的问题;方向一;;纲要;; 2010年，沅江全市生产总值123.19亿元，是2006年的2倍。顺利完成“十一五”目标。; 产业结构调整改善。2010年，三次产业结构为28∶37.6∶34.4，一三产业比重比上年分别下降2.6和2.4个百分点，二产业比重比上年提高5个百分点。;城市化率; 消费结构。2010年，全市城镇居民人均消费性支出11442元，增长8.8%。其中，家庭设备用品及服务、衣着和食品支出分别增长7.0%、10.0%和7.7%。 ;市场新政对三、四线城市的影响; ◆ 三、四线城市稳定的供求关系保证住宅地产市场平稳运行。 从土地市场来看，三、四线城市的土地供需仍处于一个较为稳定的状态；从 商品房交易市场来看，商品房的存量和放量与消费者的需求仍处于比较合理的状态。 ◆ 三、四线城市消费者特点维系市场的稳定。 三、四线城市消费者自住型的刚性需求比例较大，城市外来人口比例较少， 而“国八条”和“房产税”限购令主要是针对二套以上购房和投资性购房的限制， 所以影响较经济高速发展和外来人口较多的一、二线城市来说会相对较小。 ◆ 预计短期内“房产税”不会在三、四线实行。 目前房产税主要是在一线城市和主要的二线城市实施，三、四线城市并没有开 始推行，限制政策的倾向性并不在三、四线城市，所以三、四线城市仍存在发展机 遇。 ◆ 新政对一、二线城市影响较大，部分有实力的开发商会选择三、四线城市 作为避险的市场。 在一定程度上，他们的开发实力和企业运营理念会促进三、四线城市房地产 市场的发展。 综上所述，2011年房产新政短期内对三、四线城市影响不会十分明显，政策 对一、二线城市猛烈的打压下，三、四线城市仍将有一定发展空间。 ;东提西扩、南移北拓;沅江市经开区十二五规划重大项目企业达27家，其中不乏太阳鸟、中联重科 等上市公司，预计完成投资额517200 万元，2015年工业总产值突破300亿元 解决就业岗位3万多个，将带动沅江整体??济总量高速增长！; 宏观市场分析小结;2009年－2011年商住土地供应情况 单位：亩;编号;编号;编号;;沅江商住土地出让均价2010年度为1386.8元∕㎡，2011年1月成交均价 为1816.5元∕㎡，价格涨幅达高达30.9﹪。（非楼面价）;土地市场分析小结; 2008年，沅江市施工面积103.76万平方米，商品房销售面积13.31万平方米 ；2009年，沅江市施工面积92.76万平方米，商品房销售面积26.04万平方米； 2010年，沅江市施工面积107.3万平方米，商品房销售面积31.94万平方米 。; 沅江市商品房价格保持持续上涨态势，从图中可以看出，沅江市的房价在2009年后得到了快速的发展，目前沅江市商品房均价为2450元/㎡左右。未来随着沅江市开发区的进一步发展，交通、生活配套的不断完善，房地产市场价格还将得到相应提升。;盛世嘉园 地址：沅江大道北侧 占地面积：151.5亩 总建筑面积：17万㎡ 建筑规划：7层多层 12-15层小高层 户型：二房、三房、四方 总户数：1200户左右 价格：起价 1900元/ ㎡ 最高价 3290元/ ㎡ 均价 2300元/ ㎡ 层差价:30元/层 50元/层 80元/层 交房标准：毛坯 建筑风格：现代简约 售率：95% 智能化设施：周边防越报警系统、闭路电视监控系统、 可视对讲系统、车辆管理智能卡系统;天成新天地 地址：沅江大道与桔城大道交汇处 占地面积：约20亩 总建筑面积：5.2万㎡ 建筑规划：17层小高层 19层酒店 户型：一房、两方、三房 总户数：住宅60套 酒店200套 价格：起价 2300元/ ㎡ 最高价 2900元/ ㎡ 均价 2600元/ ㎡ 层差价:30元/层 50元/层 80元/层 交房标准：毛坯 建筑风格：现代简约 销售率：95% 智能化：可视对讲系统、智能监控系统;金域蓝湾 地址：巴山西路百合汽车站旁 占地面积：56亩 总建筑面积：约16万㎡ 容积