2011年“以终为始”看商业地产开发（66页）.pdfVIP

“以终为始”看商业地产开发 孙浩 Sept. 17th. 2011 目录 • 第一部分：说给业主的话“十六个字” – 以终为始 – 系统思维 – 团队为本 – 细节为王 • 第二部分：运营管理实施的“五字要诀” – 想--战略构想阶段 – 算--可行性研究阶段 – 定--开工前准备阶段 – 做--开业准备阶段 – 稳--运营管理阶段 开篇词：回首风雨路 彩虹底下望风雨，风雨总比彩虹多 （教训的重复、经验的不断累积） 为了一个共同的目标而打架 找谁讲理？ 开发团队 运营团队 第一部分：说给业主的话 以终为始、系统思维、团队为本、细节为王 以终为始 时间周期的要求 市场价格 目标･･･ 艰难的6年 用多方面的分析及明确的目标 来实现上述目的。 -3 -2 -1 时间轴 +1 +2 3年后 经营40年 开发3年 冰山理论 经营成本的要求 10亿RMB （期初开发成本） 海平面 1 3 30亿RMB （40年运营成本） 1、以10万㎡的商业设施，总投资10亿RMB的规模计算，在40年的运营周期中，其总的运 营成本之和约为总投资的3倍。 2、冰山海面上的是可见的开发成本，海面下是不可见的运营成本。 3、合理配置开发成本，减小未来运营成本，是每个综合体开发商在投入时要重点面对的 课题。 套利模式 赢利模式的要求 C －收益积累型收益结构： 项目持有,以租金收入为主的稳定收入 A －－B 收益回收型 短期资金运转收益结构： C公司 (新鸿基的例子，30年-10年前，100亿港元的年 购进土地、竣工后马上销售。 小区A 现金流量，20%的资产负债率） 小区B A公司 B公司 小区A 小区A 1、短期利益回收型VS收益积累型 小区B 小区B 2、分户销售VS项目套利 小区C 土地 销售 利益 拆零销售