“疏”“堵”结合 防范物业税开征可能引发问题.docVIP

“疏”“堵”结合 防范物业税开征可能引发问题 　　鉴于金融危机以来国内房价大幅上涨、房地产市场出现泡沫迹象,并由此引发一系列经济社会问题的出现,国内关于正式开征物业税的呼声越来越高。然而,反对者以物业税开征可能引起国内资本外逃为由认为不宜开征物业税。不管反对者的这一理由是否是托词,物业税开征引发资本外逃的可能性在理论上是存在的,那么,物业税开征是否会引起我国资本外逃、资本外逃风险有多大,以及是否有措施应对物业税开征后的资本外逃,这些都是物业税政策实施之前需要评估和回答的问题。 　　 　　 一、物业税开征很可能会引起资本外逃 　　 物业税的开征很可能会引起国内资本外逃,这既包括国内居民的财富向外转移,也包括投资于国内房地产市场的外商直接投资,还包括房价上涨期间投机于国内房地产市场的热钱。理由主要有以下两点: 　　1.房产已成为国内富人投资中最重要的资产且可替代性低 　　房产已经成为国内居民投资中最重要的资产且不具可替代性。据社科院经济研究所的两次家庭调查数据显示,1995年我国居民家庭财富中房屋净值占总财富的35%,2002年上升为58%,而同期金融资产占居民财富的比重仅为16%和22%。见表1。据招商银行和贝恩公司的《2009年中国私人财富报告》,房产在过去两年里的丰厚回报使其成为中国高净值人群(可投资资产超过1千万元人民币)除现金存款以外最为青睐的投资工具。预计2009年全国个人可投资资产规模接近42万亿人民币,其中投资性房产净值超过6万亿,占可投资资产的14.3%。见图1。另外,相对于股票、储蓄现金等财富持有形式房地产投资具有收益率高且稳定、不需要特殊产品知识(如商品和艺术品投资)或特殊投资渠道(如私募基金)的优势。最后,持有房产更为隐蔽,符合中国人“藏富”心态。这些又使得房产作为投资品的可替代性低。 　　2.物业税开征对房价的打压将降低外资投资或投机的收益 　　近年来房价的持续上涨吸引了外商直接投资大量流向我国房地产市场,外商直接投资中房地产投资的占比在2006年后出现大幅度上升,占比从之前的个位数升至两位数。见图2。而金融危机后我国经济强于欧美的复苏预期、危机救助中欧美大量流动性的投放、人民币的升值预期以及国内房地产价格的继续膨胀也吸引了大量以投机为目的热钱涌向我国房市。尽管2009年1600多亿热钱流入的数据未必准确,但存在部分海外投机性资金流入国内资产市场已是不争的事实,国务院今年1月份也表示将加大力度防止海外投机性资金进入国内房地产市场。无论投资房地产的FDI还是房市的投机热钱,都以人民币升值和房价上涨为收益,而物业税征收会打压房价,影响投资或投机于房市的外资收益,进而带来其撤出资本。据中金公司估算,从中长期来看,物业税征收对房价有抑制作用,按1%的税率,征税后房价将理论上下跌15%-20%。如此大幅度的房价下跌,要高于人民币升值的预期幅度,投资于房地产的FDI和热钱很可能会撤出。 　　 　　 二、资本外逃带来的各种风险大小不同 　　 　　开征物业税引起的资本外逃不利的影响,在短期内主要表现为资产价格下跌、国际收支的冲击,在长期则主要表现为国内税源的减少,这些影响中,短期资产价格的下跌风险尤其值得关注。 　　1.短期内资本外逃造成的资产价格下跌风险更值得关注 　　国内居民尤其是富人持有的房产财富向国外转移必然会造成国内房地产市场价格的下跌,而投资于房地产市场的外商直接投资和投机房市的热钱撤出也会造成房地产市场价格的大幅下跌。截止2009年我国住宅总价值超过90万亿1.6万亿左右的投资性房产净价值相对于我国住房总价值而言占比虽然不多,而且开征物业税后投资性房产也不会短期内全部卖出转移。但是,住房总价值仅是存量指标,近几年来每年住房销售额的流量指标在3万亿左右,例如2008年全国商品房销售金额仅为2.4万亿,如此看来6万亿的投资性房产价值是不可忽视的。即便有一半的投资者抛售投资性房产,抛售的价值也会高达3万亿。由此可见,国内居民房产财富的转移加上房地产FDI和投机热钱的撤出,资本外逃可能造成我国房地产市场价格的大幅下跌,进而可能引发股票市场的大幅下跌,这会影响到我国金融体系的稳定。一旦出现金融危机,损失将难以估计。 　　2.资本外逃会对国际收支带来短期冲击但不会长期失衡 　　国内居民财富向国外转移、投资于房地产FDI减少或撤出以及房市投机热钱的撤离会造成我国的国际收支中资金流出的增加,这会带来国际收支失衡的风险。而国际收支失衡风险的大小,取决于资本外逃的规模。国内居民房产财富的转移,假定以投资房产净值最大值的6万亿、分5年转移来计算,每年流出资本1.2万亿;投资于房地产流入的FDI,仍做最坏情况估计每年撤出300亿美元,分5年撤出。此两项之和折算美元为2000亿美元左右,与我国近年