2011年上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析43p.pptVIP

项目定位建议 功能定位： 世博区域，地铁上沿，典型的交通便利型配套性精品项目！ 产品建议：小户型精装酒店式公寓 或 小户型特色SOHO办公 项目认知 楼市环境 周边个案 定位分析 开发建议 报告逻辑结构 市场价格分析 关键语： 在售个案品质压力下，本案建议总价段不宜超过现有个案总价水平 产品类型 项目名称 单价水平 面积范围 总价范围 酒店式公寓 华丽家族 6万以上 50-120㎡ 300-720万间 浦江一号 9万左右 500㎡左右 4500万左右 住宅 绿地海珀日晖 10万左右 230-620㎡ 2000万以上 丰盛皇朝 6.8万 85-252㎡ 578万以上 周边在售住宅或者类住宅总价段范围： 建议本案酒店式公寓产品总价段控制在300万左右或者以内为宜！ 市场价格分析 关键语： 在参考周边二手房租金和售价水平，建议本案酒店式公寓合理价格为48000元/ ㎡ 项目名称 单价水平 租金水平 户型面积 卢湾都市花园 33094元/㎡ 一室：4600元/月 一室：68-73㎡ 海悦花园 40030元/㎡ 二室：7500元/月 二室：90-114㎡ 大同花园 34260元/㎡ 一室：4800元/月 一室：68-82㎡ 绿洲仕格维花园 49131元/㎡ 二室：11000元/月 二室：140-165㎡ 周边主要二手住宅出售价格水平及租金水平： 周边在售二手住宅均价多在40000元/ ㎡左右，一房主力面积在70 ㎡左右，结合当前租金水平，投资回报率在2%左右； 假设同等租金收入水平，按照酒店式公寓常规50 ㎡面积计算，单价可控范围在56000元/ ㎡左右； 考虑到酒店式公寓在居住功能上的不足，以及产权属性上的不同，建议价格控制在50000元以内，以48000元/ ㎡为宜。 市场价格分析 项目名称 单价水平 租金水平 户型面积 巴士大厦 2.5-2.7元/㎡/天 127-650㎡ 荣利大厦 2.5-2.8元/㎡/天 120-320㎡ 致远大厦 21000-24000元/㎡ 2.7-3.0元/㎡/天 57-300㎡ 金玉兰广场 2.8-3.0元/㎡/天 150-380㎡ 江南造船大厦 22000-26000元/㎡ 3.0-3.3元/㎡/天 90-210㎡ 关键语： 综合周边新建及二手写字楼价格水平，建议本案价格在40000元/ ㎡为宜 周边主要二手写字楼出售价格水平及租金水平： 周边二手写字楼出售价格在25000元/ ㎡左右，租金水平基本在2.5-3.0元/㎡/天，面积主要以中等户型为主，按照新建房源与二手房源价差在15%的规律，本案价格在30000元以上； 周边在售新建写字楼在5万元左右单价，多为整层出售项目，小户型预期价格在60000元左右 按照SOHO产品常规100 ㎡以内面积段设置，本案在面积段对于总价控制上具备优势，从而带动单价的提升，故建议本案价格在40000元左右 市场价格建议 依据： 1、项目作为酒店式公寓在资源利用以及品质塑造上与华丽家族、浦江一号等项目均有较大差距，考虑到华丽家族1-2层酒店式公寓价格预期在60000元，本案在交通优势以及楼层上略有优势，合理价格在45000元左右，预期看高至50000元/㎡； 2、本案在交通便利上的优势是相对其他在售办公项目的一大卖点之一，但在楼宇品质塑造上的不可控性将限制本案办公产品价格，故本案办公产品价格预期在40000元/㎡ 本案区域 酒店式公寓静态合理定价48000元/㎡ （建议装修标准：6000-8000元/㎡） SOHO办公合理定价40000元/㎡ 地块转让价格分析 项目作为小户型SOHO办公的开发成本清单 列项 说明 费用（万元） 前期费用 包含相关设计以及环境评估等工作费用 118.45 建设安装 酒店式公寓（含装修成本）建安成本以2500元/㎡计算，配套商业以1200元/㎡计算，地下室以2000元/㎡计算 2722.96 基础设施 含用水、用电、排污、交通指示、弱电工程、通讯设备等 617.72 公共配套 含小区道路，市政及消防配套等 467.88 成本合计 3927.00 地块转让价格分析 类型 列项 数额（万元） 收益 项目总销 34048 成本 开发成本合计 3927.00 销售费用(2%) 680.96 财务费用(6.5%) 210.84 管理费用(2%) 680.96 不可预见费(2%) 680.96 销售税金及附加(5.56%) 1893.07 土地增值税预征（1%） 340.48 企业所得税（25%） 6408.43