2011年哈尔滨写字楼市场分析报告.pptVIP

写字楼市场分布分析 档次及硬件设施分析 写字楼客户情况分析 销售情况分析 写字楼市场总结 * 哈尔滨写字楼市场调研分析 2011-07-19 1.写字楼市场分布分析 2.档次及硬件设施分析 3.写字楼客户情况分析 4.销售情况分析 目录： 5.写字楼市场总结 分布特征 目前，哈尔滨写字楼项目共计21个，总供应量约74万平米，主要分布在友谊路沿线、东大直街沿线和开发区三大板块中。 从行政区域上看，哈尔滨写字楼大多分布在道里区和南岗区这两个城市核心区中。 项目简析 目前只有上实海上银座尾盘在售 供应分析 哈尔滨写字楼物业发展较晚，2003年开发区板块投资大厦入市标志着写字楼进入起步阶段。在随后的2004-2006年间，写字楼物业较为集中供应，平均每年新增供应量14万平米，出现了一定的市场消化压力。 进入2007年，供应量开始明显放缓，之后的2008-2009年，平均每年新增供应量约5万平米，缓解了市场压力。 随着哈尔滨写字楼市场的逐步发展，市场需求逐步增加，2010年，写字楼市场又开始新一轮的集中供应，上半年新增供应量近10万平米。 供应分析 截止到2010年第二季度，哈尔滨写字楼总供应量74万平米。 从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在开发区板块，占总供应量的50%，占据市场主导，其次是东大直街板块，占总供应量的23%。 发展较晚，总供应量74万平米，主要集中在开发区 尽管哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档为主，共占总写字楼项目数量的90%，高端写字楼项目稀少，仅包括奥威斯发展大厦和网通广场两个项目。 一方面，说明哈尔滨写字楼客户对办公物业的档次需求不高，另一方面，说明目前哈尔滨写字楼市场发展尚不成熟 档次分析 以中档、中高档为主，高档写字楼项目稀少 档次详情 高度分析 由于哈尔滨整体写字楼档次不高，因此导致写字楼的楼宇形象、标准层设置上均有一定程度的欠缺。 写字楼楼宇高度代表写字楼整体的形象，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只有网通广场。 面积分析 标准层设置上，哈尔滨写字楼标准层集中在1,000-1,300平米区间内，其中具有超过1,500平米标准层的写字楼项目只有奥威斯发展大厦、御景国际、网通广场和福斯特大厦，另外还有个别项目标准层面积不到1,000平米，再次说明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。 高度与面积详情 楼座高度多在21-25层，标准层集中在1,000-1,300平米 配套设施 标准层高：基本在3-3.5米高度，可以满足企业的基本需求，而层高超过4米的只有奥威斯发展大厦。 电梯：写字楼配备的电梯数量普遍偏少，造成电梯服务面积过大，等待时间较长。其中电梯服务面积低于5000平米的只有奥威斯发展大厦、网通广场两个高档写字楼项目。 停车场：大多数项目数量较少，地面、地下停车位数量相对有限，较难满足办公需求。 整体来看，哈尔滨现有写字楼已有项目仍处于较低水平，一方面说明写字楼市场发展较为缓慢，另一方面说明写字楼客户对办公物业的需求较低。 配套设施详情 瓷砖 蒂森克虎伯 理石 辰能大厦 瓷砖 三菱东芝 外挂理石 长江大厦 天然石材 通力 外挂理石装饰砖 哈尔国际 瓷砖 日立 铝塑板 上实银座 地面 电梯品牌 外墙 项目 配套设施详情 企业对硬件设施要求不高，整体硬件设施水平较低 友谊路板块 目前友谊路板块经营的写字楼项目包括新吉财富大厦和交银大厦两个项目，其中交银大厦的20层以下为交通银行自用办公。 两个项目均以金融、保险行业客户为主，且项目招租有明确的指向性，并且在写字楼首层设置银行、保险行业营业网点。 除金融、保险行业客户外，依托优越的区位条件和商业氛围，新吉财富大厦还吸引了三星电子、北亚实业集团等国内外大型企业的入驻。 友谊路板块 — 以金融、保险行业为主 东大直街 东大直街板块依托完善的商务配套及较为成熟的商务氛围，聚集了大量外资和国内大型科技、制造、IT通讯企业，其中科技行业客户数量约占总量的25%。 其中奥威斯发展大厦是发展稍早、档次较高的写字楼项目，凭借优质的硬件设施吸引了包括诺基亚、中国平安、欧姆龙等在内的知名企业入驻。 另外，2009年入市的网通广场，尽管目前尚属招租阶段，但也吸引了华为、艾默生等外资企业。 东大直路板块 — 以外资、国内大型企业为主，主要从事科技、IT通讯行业 开发区板块 开发区板块由于发展较早，是企业选择办公场所的主要区域，因此以国内企业客户为主。同时，由于开发区写字楼供应量较大，使得该板块涉及行业领域较广。但整体来看以贸易、科技行业为主，分别约占开发区总客户数量的25%、15%。 从企业属性及规模上看，以国内中型、中小型企业为主，这类企业对面积需求不大。但也有少量大型企业整层或