2011年惠湾别墅市场总结 2011-38页.pptVIP

光耀城 卓越蔚蓝海岸 【成交客户】——置业目的 从客户置业目的来看，成交客户置业目的为投资自住兼有，其次为投资。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 2011年惠湾别墅市场总结 2011年12月 【策略导图】 Thinking 思路 区域政策情况 整体市场分析 客户分析 总结 【整体住宅供销情况】近三年市场整体成交情况。 从09及10年供销情况来看，2011年惠湾商品住宅受政策影响较大，市场从供销两旺转向供过于求，供应量增大，销售量同比基本持平，但是从10月份国庆成交数据分析来看，跌幅较大，市场萎缩严重。市场呈下跌趋势。 目前已知待售别墅总体潜在供应量约39.6万平米，按照2010年全年别墅约20万平米的销售量计算，现有供应量的销售周期为24个月。 　 体量 在售别墅存量 9.84 在售别墅待推量 11.72 未上市纯新盘 18.04 合计 39.6 数据来源：常州中原DRC监测数据 【整体别墅供销情况】别墅成交及存量分析。 【整体别墅价格情况】 联排：1.2 双拼：2..2 联排：205-230 双拼：300-366 光耀城 楼盘 面积区间 销售价格 龙光城 独栋：326-450 联排：192-281 独栋：2..3 联排：1.1万 翡翠山 双拼：313 联排：196--293 双拼：1.5 联排：0.95 半岛1号 独栋：350-470 双拼：274-297 联排：195--233 独栋：2..1 双拼：1.5 联排：1.2 波西塔诺 叠加：127-157 联排：168-289 双拼：450 叠加：0.7 联排：0.95 双拼：1.5 半岛1号 皇庭波西塔诺 合生滨海城 翡翠山 光耀城 振业城 碧桂园 龙光城 卓越蔚蓝海岸 星河丹堤 金果湾 惠湾区 目前区域 联排别墅均价1.1-1.2万， 双拼1.5-1.8万，独栋2-2.3万元。 别墅年度供销量 2011年1-9月惠湾供应别墅1190套，销售721套，消化率61%,供销比1.65。和2010年相比，供应量大幅上升、但销售量出现下滑，在现有政策不变的前提下，预计全年销售量下跌20%。 【整体别墅供销情况】别墅近两年供销情况。 【整体别墅供销情况】别墅分物业供销。 2010年别墅分物业供销（单位：套） 2011年1-9月别墅分物业供销（单位：套） 2011年惠湾市场各类别墅大多受到市场的影响，供应量上升而销量出现不同程度的萎缩。 联排是目前惠湾别墅市场的主体，供销量远超越其他类型别墅，供销所占比重达到71%。 从不同物业供销来看，联排最为受到市场欢迎，独栋供应量较少，消化主要为开发商关系户；叠拼别墅，价格较低，客户接受度一般。双拼不是惠湾市场的供销主体，从年度供销比看，均处于较高数据。 数据来源：惠州中原别墅监测数据 数据来源：惠州中原别墅监测数据 【整体别墅供销情况】别墅分面积段供销。 区域联排别墅大多数面积在300平米以下，主力供销面积段集中在201-240平米； 双拼主力面积集中在270-340平米； 独栋主力供销面积段在340-420平米，主力面积集中在380-420平米之间。 数据来源：惠州中原别墅监测数据 【整体别墅供销情况】成交总价段分析。 从热销别墅项目的总价段来看，联排别墅的总价段多在200-300万/套，其中主力在200-250万。双拼别墅总价段主要集中在350-500万/套，其中主力在400-500万/套。独栋主力成交总价段在700万/套以上。叠拼成交价在200万以下。 热销别墅成交总价段（单位：万元） 【整体别墅供销情况】待售别墅预计推出产品类型。 未来供应的别墅产品，联排依然是主力产品，主力面积段在200-270平米区间，其中201-240平米最多。双拼供应量次之，面积多在270-340平米之间，以301-340平米区间居多，主要为各项目的一线资源。独栋需求量有限，供应量也不大，面积多集中在380平米以上。叠拼市场接受度较低，目前仅皇庭波西塔诺有少量的叠拼产品。 在政策不变的前提下，预计2012年别墅上市量、销售量同比出现下跌已成定局，市场将经历盘整。目前片区联排别墅均价1.1-1.2万，双拼1.5-1.8万，独栋2-2.3万元。 联排是市场的供销主体，联排最为受到市场欢迎。 双拼和独栋在形态和价格上均没优势，去化不理想，特别是独栋产品，目前消化主要为发展商关系户，所以市场此类产品，供应量越来越少。 叠拼别墅