2011年成都瑞云集团五号地块商业概念定位报告初稿(63页).pptVIP

-*- 更多服务项目…… ……………… 典型案例 * * 项目定位 业态定位 项目研究 食之体验： 多元化餐饮 组合，体验 式餐饮享受， 成为邛崃餐 饮消费新聚 集地 SWOT分析 项目功能定位 SWOT分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位 业态定位 项目研究 娱之体验： 集成的娱乐组合，满足家庭亲子聚会、青年个人运动等时尚休闲活动，诠释不一样的现代生活节奏 SWOT分析 项目功能定位 SWOT分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目定位 业态定位 项目研究 享之体验 高品质尊享休闲服务内容，为邛崃追寻高档生活品质的您而准备 SWOT分析 项目功能定位 SWOT分析 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 业态定位 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 整体业态组合 1F 2F 3F 零售类 餐饮类 休闲娱乐类 生活配套服务类 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 业态规划与品牌举例 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 业态规划与品牌举例 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 业态规划与品牌举例 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 项目的主入口设置在两个节点广场之间，人流动线设计由两个节点广场串联起来形L型变形的弧形 人流动线，在两个节点广场作为吸引人流进入次主力入口，考虑车流因素，在玉带街设置次入口 人流动线 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 项目在玉带街和方圆街一侧设置地下停车场进出口，家乐福的卸货平台设置在项目背后，即：由方 圆街一侧由辅道进入区域，在鹤鸣大道、玉带街、节点广场前设置泊车位，供出租车、公交车停靠 车流动线 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 在项目商业步行街内街设置扶梯、匍匐式剪刀梯沟通内部垂直动线，在节点广场、主入口等区域 设置观光梯增强立面展示性 垂直动线 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 □ 租金评估思路 需明确的问题 评估方法 通过市场分析，对本项 目租金的期待和建设 本项目 基准租金测算 本项目基准租金租金楼 层系数、业态系数 本项目各楼层 各业态租金参考值 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 □ 租金核算方式建议 固定租金方式 固定租金方式是指根据租赁协议，在一定的时期内按照较为固定的金额收取的经营场地 租赁费用为固定租金收取方式 □ 基本租金+扣率方式 基本租金+扣率方式是指在租金协议中规定两种租金核算方式，在实际操作中按照商户的 实际经营状况来进行核算，最终租金方式按照最后两种方式两者取其高者的方式执行 即：扣点方式 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 租金核算方式建议 由于项目地处新区，在项目开业之初,即项目的培育期建议采用固定租金方式为主，同时辅以扣点租金方式，以减小投入成本与经营成本，减低运营风险 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 租金楼层系数 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 项目业态租金系数 业态 系数 零售 餐饮 休闲娱乐服务 1.0 0.6 0.5 不同的业态租金水平需要与当地的经济发展水平、消费习惯以及不同业态的市场经营水平而定 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 基准租金： 指项目开业后第三年首层一般零售租金参考值 本案位于邛崃新城的核心区域，邛崃重点打 造的鹤鸣片区商业中心和滨江商业地带，在 该区域现阶段商业认知度不足，商业尚处于 起步阶段，该区域的现阶段租金水平基本徘 徊在50元/㎡/月的阶段；在商业成熟期对照 现阶段商业成熟区域，加上培育期2年左右； 按照商业零售租金增长率5%计算，本项目商 业成熟期租金水平约为160-220元/㎡/月 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 业态组合组合建议 项目规划建议 项目租金建议 项目定位 业态定位 项目研究 项目建设期 项目培育期 项目建设期 2年 4年 6年 50 80