2011年戴德梁行生态办公的研究.pptVIP

PRIVATE CONFIDENTIAL PRIVATE CONFIDENTIAL 生态办公区 September 2011 1. 代表作 2. 定义 3. 理念 4. 特点 5. 优越性 6. 配套设施 7. 常规标准 8.案例借鉴 9.案例指标 10. 总部经济 生态办公区-代表作 谷歌总部-美国西雅图郊区 百度大厦 腾讯大厦 什么叫生态办公区？ 生态办公区（Ecological Office District），又叫校园式办公社区（Campus Office），公园式办公楼，是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型建筑形态。 区位郊区化：郊区、半郊区、边缘新城 环境健康化：高绿化率、低建筑密度、依山伴水、 “零污染”排放 建筑个性化：内部设计后现代化，外部设计现代化、透明化 设施定制化：专用设备、电力设施、通讯设备 面积迷你化：小独栋办公楼群，建筑面积1500-5000平方米/栋 定义 生态办公区就是办公楼中的“小别墅区”，往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高，产业实现“零污染”排放。有点类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。另外，每栋办公楼都设有量身定制的配套设施和技术支持等等。 简介——“别墅式办公区” 主要規律 什么叫生态办公区？ 生态办公区= 别墅+办公？ 由于入驻生态办公区的企业大部分是高科技、高成长公司的总部、分支机构、研发中心、结算中心、营销中心在大城市安家落户，所以，不仅要有别墅式的风景，更要有量身定制的配套设施、人性化的布局安排。 目前在国际上，边缘新城小独栋楼群已成国际办公的主流建筑形态，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科技企业有着不可抗拒的吸引力。他们从中央商务区的高楼里出来，搬进自己拥有产权的新城独栋建筑，同时这些建筑往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性化。单体建筑面积一般为1500至5000平方米，区域内绿化率高，实现“零污染”排放。办公区不会像中央商务区那样形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。 它的首创者是贝尔电话和美国通用食品公司，该理念起源于1940年代，并在1950年代初成为热点。 生态办公区倡导“商务休闲办公”理念，营造的是田园式的办公场所，让入住者“在办公中休闲，在休闲中办公” 生态办公区——理念 美国谷歌总部 起源和理念 美国微软总部 1、自然环境优越。生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到60%以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。 2、人文环境协调。绿色生态办公区以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。3、高环保节能。绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。。4、低成本优势。随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿色生态办公区，包括任何在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。 生态办公区-特点 主要特点 谷歌总部-沙滩排球场 微软总部足球场 生态办公区-优越性 直观原因： 非直观原因： 财务成本 租金、购买成本低、财务成本可控、员工低生活成本 交通 员工居住于区内或者区域附近，上下班交通便利 人性化设计 校园式办公楼布局，别墅式社区设计，集工作、家居、休闲于一体 企业形象 民主、自由化形象；改变传统办公的压抑、行政化形象 企业经营 定制设施：数据中心、会议中心、健身设备、便利店、关联企业圈 合作与成长 社区化办公，员工衣食住行都在办公社区附近，为员工之间互相交流、分享经验、项目合作提供了很大的帮助