2011年江西省赣州中航公元项目营销策略总纲（121页）.pptVIP

引言： 中航公元，赣州房地产市场皇冠上的明珠； 出身不凡，其影响已超出常规地产的意义； 作为这个城市，这个时代里程碑式的标志； 如何从城市的高度实现项目的使命与价值？ 2010年国内通胀：国内外因素导致通胀形势明显升温 入市时机建议 2011年5月1（模拟） 1、考虑工程进度、取得预售证, 获得充足的市场积累； 2、5月为传统地产第一个旺季； 营销阶段划分 1、形象导入期—2011年3月-2011年5月 2、客户积累期—2011年4月-200８年 5 月 3、首度引爆期—2011年 5 月-2011年 6 月 4、第二劲销期—2011年7月-2011年 10 月 5、尾盘冲刺期—2011年 10 月-2011年 12 月 入市时间和节点建议 形象定位 核心价值定义推导 赣州未来城市核心“特区” 区域：赣州新城发展价值中心； 配套价值：尽享城市中央公园配套，高端教育体系； 鹭江新城 站北区五洲大道 项目位置 6500元/平方米（毛坯） 在售均价 高层住宅 产品构成 赣州汇盛房地产开发有限公司 开发商 车位比 933 总户数 45% 绿化率 1.8 容积率 116499 建筑面积 64529 用地面积 项目整体状况 主力供应户型 三房 两房 户型 117-139㎡ 84-90㎡ 面积 仅余9套 视野开阔，项目位处坡地之上，而且楼间距均超过45米； 园林打造精致，分成了数个小众园林，小桥流水； 江景物业，部分可以看到贡江江景。 核心卖点 11.31推出158套房源，销售价格6500元/㎡，成交火爆，至12月初只余货9套！ 销售情况 市场分析小结： 城市发展重心正往章江新区迁移，预期5-8年将成为城市的核心； 目前出现阶段性的供应不足，使得出现量跌价升的情况； 土地市场成交活跃，明年供应充足，将面临激烈的竞争形势； 整体房地产的运营水平仍有较大的提升空间。 市场供应紧缺显而易见 自今年7月份开始，赣州中心城区供应严重不足，加上全国性房地产市场的回暖，使得需求量也突然放大，导致供求严重失衡，房价迅速上涨。 赣州房地产市场资本意识开始萌芽 作为快速发展的省级副中心城市，赣州的房地产市场发展速度惊人，经过数年洗练，市场上房产投资者的资本意识已悄悄萌生，购房不再单纯以自住需求出发。 当前市场释放的信号： 无论宏观层面、城市发展、竞争格局上，都预示着中航公元项目面临的是一个绝佳的市场机会！ 市场分析下的思考： 日光盘、未推出即售罄，市场如此的好，是否意味着营销已经不再被需要？ 中航公元项目应该扮演怎样的 市场角色？ 第二，挖掘产品的资本和精神价值：做一只市场上前所有为由的“出头鸟”； 第一，将热销提升为品牌升华：完成从市场领导者到市场领袖的转变； 从项目发展的战略意义上来看 从当前市场情况、项目质素来看，取得热销业绩是可以预期的现实目标； 作为全国布局的品牌开发商，在赣州市场的影响力仅停留在热销上显然不够； 中航公元作为中航品牌在赣州市场又一成熟力作，其战略意义已然凸显； 从项目营销的策略定位上来看 拥有着绝佳的地段、片区、产品价值，应更注重对项目营销诉求的把握； 赣州市场的发展日趋成熟，出现一个开启资本和精神传承时代的项目已是必然； 中航公元已不再需要市场竞争参与者的角色，要塑造成市场标杆与领袖价值； 第三部分 营销策略 目标梳理 营销动作 形象定位 首先， 让我们来看一个案例 在中国，第一个，也是迄今为止唯一一个 “把房子卖成收藏品”的项目 ——星河湾 2009年9月26日，星河湾·海怡半岛创广州顶级豪宅单日成交10.9亿最高纪录，轰动全城！ 经典案例：星河湾海怡半岛 奇迹如何实现？ 开卖当天成交近200套，金额10.9亿 至国庆黄金周成交近300套，金额超15亿 成交均价2.5万/m2，高出周边近70％ 创造广州豪宅当日开放当日即开卖的成交纪录 开盘二个月之内，仍然保持每周成交过亿的业绩 借风起浦东，横扫南中国 借助浦东星河湾开盘单日热销40亿元、创世界纪录之势，在南中国全面造势。 以“载誉世界，荣归广州”为主题，在广州营造出“如今的星河湾已不再是8年前华南板块的星河湾了，而是中国乃至世界的星河湾”之形象，大大拉升了品牌形象。 奢侈品式的营销推广 我们卖得不是房子，而是奢侈品，为业主营造高端社交与生活平台。 高密度公关活动营造高端价值平台 26天30场活动，有效发动1400多名高端客户，胡润、红线女、江南春、哈继铭、刘斯奋、程前、李艾、王学军、向雪怀，以及埃及大使、阿拉伯各国领事和商务参赞、芬兰、波兰、德国、瑞士等国领事馆代表和省市政府领导等社会名流相继到访星河湾。 世界奢侈品协会中国俱乐部、海上丝绸之路文化交流中心、星河商领尊尚会所、岭南文化交流中心正式落户星河湾·海怡半岛，