2011年海南房地产市场研究136P.docVIP

2011年海南房地产 市场研究 目 录 一、海口市宏观经济状况简述………………………………………… 3 二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）………………8 三、 其它市县房地产发展状况………………………………………15 四、 海口市房地产市场宏观分析……………………………………29 五、2011年海口房地产市场产品分析………………………………35 六、2011年海口房地产市场价格分析………………………………60 七、2011年海口房地产市场销售渠道分析…………………………71 八、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征……………………75 九、各板块典型楼盘个案分析……………………………………81 附件 海口大型地产集团开发项目一览表 附件 海甸岛在售楼盘调查汇报表（2011.4） 2011海南房地产市场研究 一、海口市宏观经济状况简述 1.1、城市特性 海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2011年年初城市户籍人口1万人2010年全市生产总值（GDP）实现396.4亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.6%，经济增长率比全国平均水平高1.2个百分点，是我市自2003年以来连续第五年保持12%以上的增长速度。从三次产业情况看，第一产业实现增加值29.5亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值111.1亿元，增长11.7%，第三产业实现增加值255.8亿元，增长13.6%。一、二、三次产业结构为7.4:28.1:64.5。按常住人口计算，人均生产总值达3049美元(按现行汇率)，比上年增长10.9%。每万元地区生产总值单位能耗控制在1吨标准煤以下。工业生产平稳增长。2010年，全市工业实现增加值86.4亿元，比上年增长12.7%，全年规模以上工业累计完成产值324.3亿元，增长14.2%；其中：重工业完成产值205.1亿元，增长19%；轻工业完成产值119.3亿元，增长6.9%。全年规模以上工业产销率达100.7%，比上年提高2.8个百分点；工业品出口交货值24.1亿元，增长12.5%。2010年，全市园区工业发展加快，完成规模以上工业产值193.3亿元，比上年增长19.1%。??? 从主要行业看，汽车制造业实现产值112.6亿元，增长27.2%；化学原料及化学制品制造业实现产值30.23亿元，增长13.4%；医药制造业实现产值27.48亿元，增长14.9%；食品制造业实现产值16.84亿元，增长21.9%。 ??? 建筑业发展稳定。2010年，全市完成建筑业增加值24.72亿元，比上年增长8.1%；实现利税总额2.1亿元，增长18.3%，利润总额1.5亿元，增长16.2%。 2010年，琼海房价由年初的均价1550元／㎡上涨到的1750元／㎡，增幅达12.9%，增速居全省各县市前列。琼海“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开发信心。　　2005年底以前，琼海的房价一直处于低价运行，均价1000多元／㎡。2006年底商品房价格冲至1550元／㎡。年以来，琼海房地产随着博鳌亚洲论坛在国内外影响力的扩大而广泛被岛外人士所看好，外销房产成为琼海房地产的主力，岛外销售量高达75%以上。市场需求造就了琼海楼市迅速繁荣，新开发量高达30多万平方米，接近年全年开发总量的一倍，销售量也出现大幅增长，房价在半年之内每平方米也增长了200多元。琼海房地产的理想价位应2500——3000元／㎡之间。　　购房者以北方地区为主本地的消费潜力非常低，绝大多数的房子要靠岛外消化，房价的过快增长一方面会挫伤岛外客户在琼海购房的积极性；另一方面会造成岛外客户在琼海的需求受阻，溢出到周边市县释放，这会大大影响琼海房地产的人气，继续保持琼海房地产的人气才是重要的。　　琼海市房地产起步较晚，价格基数较之三亚、海口等一线城市偏低，但在短期之内就把房价涨起来显然不是一个好事情。一方面，价格的速增使本地低收入市民减少了一个市场调节住房的机会，一下子把这些低收入市民的住房问题压到政府头上，大大地增加了政府经适房、廉租住房建设的压力；另一方面，价格的增长过快，会更加激发开发商投资房地产的热情，而城市配套建设也会面临着适应与投资力度的双重压力。富力、雅居乐、华润联华国际等一大批国内赫赫有名的大鳄开始在海南二三线城市贮备的土地。雅居乐成为陵水清水湾约2万亩土地的一级开发商，富力在陵水香水湾拿下了167万平方米，在海口西海岸取得了45.2万平方米，在澄迈取得了450万平方米的土地开发权。香港华润集团公司通过与海南琼能源公司的资产置换，获得了石梅湾2700多亩土地的权。华润计划将石梅湾建成中国乃至亚洲著名的集旅游观光、休闲度假于一体的热带旅游度假区。