2011年盐城市金辉城营销策划建议 136P.pptVIP

优势分析（strength） 劣势分析（weakness） 现状劣势 项目所属的板块还处发展期，目前周边各项生活配套较为缺乏。 目前区域内欠缺居住氛围，人气明显不足，具有一定的偏僻感。 品牌认知劣势 金辉虽然为品牌开发企业，在十多个城市具有影响力，但本案为在盐城的首个项目，盐城市场对金辉品牌是陌生的，品牌影响力尚需建立。 机会分析（opportunity） 客群机遇 随着盐城城市综合实力的不断提升，限价令的出台，使得消费者对产品的选择越来越理性 区域发展机遇 盐城政府对潜龙湖的规划提升区域景观资源价值的同时，也提高了区域的整体价值。 随着盐城版图的南移，区域升值潜力巨大，未来版块整体影响力很大。BRT通车后，可进一步缩短本区域和市区的距离。 市场机遇 盐渎板块物业供应量日益减少，自然环境优越的城南板块成为市场又一热点。 地块及板块多家楼盘集中开发，品牌开发商云集，极大拉动了板块整体崛起。 宏观环境不利影响 随着地产调控，购买已然全面释放，11年市场进入一定阶段的盘整期是可以预见的，对本案开发风险及推盘难度将有所增加。 金融政策不利影响 11年出台一系列拟制房产过快涨增的相关金融政策，主要是控制二次置业及投资型置业，因此对高端物业的影响相对更为明显。 区域竞争威胁 未来同区域有多个楼盘将形成集中上市的局面，供应量将达300万方，同时在产品规划与本案有一定重叠，加剧区域内的直接竞争。 优势及机遇聚焦 劣势及威胁小结 SWOT总结 本案拥有板块、区域、交通、景观、产品等众多优势，具备打造高品质楼盘的基本条件。但在现阶段板块价值与品牌形象尚待建立，同时还将面临宏观市场及区域竞争的局面，本项目应立足产品，理性审视竞争格局，依托产品优势，实现对板块的超越，以综合价值突破市场，占据先机。 话题引导，品牌导入，高调亮相，奠定地位 阶段任务： 吸引全城关注，建立本区域的影响力，最大化蓄水 阶段策略： 通过话题引导、全新亮相和大型活动全面强势导入板块、产品。 对板块内，有效挖掘有效客户，为正式亮相蓄势。 媒体渠道：大众为主 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+活动载体+接待中心+项目网站 品牌活动配合： 1、追寻“辉耀生活梦想”系列品牌展示之旅开展体验活动 2、追寻城市的辉耀系列评选活动 项目活动 “辉耀人生的起点”金辉城助学计划 引导蓄水期 概念深入，强势蓄水，扩大影响 强势蓄水期 阶段任务： 形象巩固，概念深入，演绎项目核心价值，强势蓄客 阶段策略： 通过项目价值解析继续深化项目品牌， 保持媒体声音持续新鲜，足够吸引力的活动造势； 多渠道广泛蓄水，圈定主力客群范围，逐步过滤，锁定最终有效客户 高调公告开盘信息，造成市场紧迫感，配合项目强销 媒体渠道：大众+小众相互配合 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+DM+短信+圈层活动 品牌 活动配合： 2011年春季房展会 项目 活动配合： 1、项目会所盛大开放 2、世界名人蜡像巡展 强势开盘期 全城热销，价值提升，制造影响 阶段任务： 开盘热销，提升价值，制造全城影响，保障后续营销 阶段策略： 通过项目热销进行配合行炒作 加强产品价值升级，为持销期打下客户基础 媒体渠道：大众+小众相互配合 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+DM+短信+圈层活动 项目 活动配合： 开盘仪式 持销期 维持热度，继续体验，以老带新，口碑营销 阶段任务： 维持市场关注度，制造新鲜感，为后续开盘再次蓄水 阶段策略： 通过深度体验加强客群对有机豪宅认知， 通过老客户维系带入新客户； 通过圈层营销和口碑传播，强化项目影响力。 媒体渠道：大众+小众相互配合 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+DM+短信+圈层活动 品牌活动配合： 1、圆梦2011活动 2、年夜饭 价格定位建议 项目 总建面积（万平米） 建筑类别 主力面积（m2) 单价 总价段（万元） 凤鸣缇香 45 小高层、高层 78~132 5300-5500 41~73 中南.世纪城 280 小高层、高层 86~132 5500 47~73 中庚.海德公园 62 高层 78~112 5700 43~65 以上为盐城市城南片区高端公寓项目的毛坯成交价格情况。由于产品规模、产品定位、区域位置等方面基本相似,总价区间相近. 前期价格与中南保持一定的距离—— 在高品质产品的掩护下冲击中南 中期价格与其他竞争对手保持一定的距离——利用产品、品牌冲击市场 远期挣脱区域价格，超越市场价格——利用品牌、产品积累引领市场 销售方法建议 开展异地营销补充项目客源，支撑营销任务完成 金辉全国客户基础 中