好美家项目初步可行性报告.doc

商业地块项目初步可行性分析 （好美家地块） 宁波围海置业有限公司 2012年5月 目 录 第一部分 项目概况 第二部分 合作单位分析 第三部分 市场分析 第四部分 项目优劣势分析 第五部分 业态布局分析 第六部分 经济测算 第七部分 项目推进计划及资金安排 第八部分 结论 随着宁波国家高新区经济的日益发展，整体面貌的日新月异，江南路（世纪大道-杨木碶路段）两边商业也将繁华，逐渐形成商业街和商业中心，与此毗邻的好美家地块是未来高新区商业中心的重要组成部分，因此，该地块的建设既是城市发展的需要，也是高新区广大市民的迫切愿望。目前该地块开发条件已经成熟，适宜投资开发一座以五花标准（客房相当于四星级酒店建设装修标准）商务宾馆为主体的，集餐饮、休闲娱乐、大型会议中心以及写字楼于一体的商业中心。 第一部分 项目概况 项目位于高新区商贸中心核心区域（原好美家建材超市），四至为：东临科技大厦，南临江南路，西临商都大厦，北靠芙蓉路，占地面积约18亩，地块较小且规整，拟建项目总建筑面积约63600平方米。 项目所处区域紧临东部新城，位于城市发展主方向，与新、老城区中心距离在3—4公里左右路程，道路四通八达，交通便捷。周边有众多高档住宅、居民社区、大型超市、商业街区等，生活、商务配套齐全，区域优势明显。 第二部分 合作单位分析 本项目拟采取合作模式进行开发与经营，宁波围海置业有限公司和宁波太平洋恒业控股有限公司联手合作，按股份比例出资共同组建新公司，共同开发、共享利益、共担风险。 宁波太平洋恒业控股有公司，创建于1990年，集团实行企业规范化运作。下属16家实体企业，管理团队500余人，员工5000余人。是一家集百货、酒店连锁发展、商业地产开发的跨地区、多业态、多元化集团公司。采用系统化、标准化和以人为本的人性化管理相结合的管理模式。2011年，下属5家百货年销售15亿，3家酒店年营业收入3亿，另投资商业地产项目5个，投入资金8亿元，是一家具有丰富商业运作经验，实力雄厚的企业。 第三部分 市场分析 一、写字楼市场行情分析 写字楼市场整体面临较大供应压力。写字楼销售市场竞争压力一直存在，目前宁波共形成8大板块，分别为：1、江北北门户商务区；2、江北湾头商务区；3、南部CBD； 4、三江口商务区；5、东部新城；6、潘火商务区；7、高新区研发园；8、镇海新城等。近年来，宁波写字楼市场年均供求比基本处于50-60%之间。高新区写字楼项目价格区间基本处于8000-12000元/㎡（不含研发园成交均价5500元/㎡ ）。根据目前高新区商业性质地块存量分析，高新区写字楼供应量将呈放大趋势，未来三年预计整体市场仍将面临非常大竞争压力。 二、单身公寓市场分析 单身公寓呈饱和运营状态。受宏观调控政策影响，单身公寓整体市场呈不温不火状态，年均成交率约为总量的50%，走势依附于住宅，在目前市场背景下，居住型公寓表现良好，客群由投资型需求向过渡型刚性需求过渡，复式型公寓渐而成市场主流，地段成熟度、低总价为产品主要发力点。目前，宁波的公寓价格因地段、品质不同差异较大，主力价格在10000-15000元/㎡，高新区单身公寓精装平层的价格大致在位于11000 元/㎡左右。 三、商业物业市场分析 好美家地块周边商业氛围尚未真正形成。目前项目周边商业业态以生活配套为主，物业形态均为社区沿街商铺。从长远角度来看，随着周边高端社区入住率的提升，商业价值及氛围也将提升。目前，高新区主要商业街—杨木碶路、清水桥路以及江南一品商铺售价为1.8-3.5万元/㎡。随着嘉苑广场以及凯虹广场的开发，高新区商业业态竞争也日趋激烈。 四、商务酒店市场分析 我市的经济型酒店发展迅猛。经济型酒店发展呈现多元化的态势，市场逐渐出现细分，客栈、快捷酒店、中端商务、城市精品酒店相继涌现，城市商务酒店和精品酒店的发展更是风生水起。据初步统计，我市经济型酒店的规模总量接近星级饭店。宁波精品商务酒店入住率节假日除外，平时酒店入住率达85%左右，遇上节假日生意则更可观，个别酒店开房率节假日能达100%。 宁波强劲的经济发展趋势为精品商务酒店发展提供了有力支撑，高新区的产业特征也有利于精品商务酒店业的拓展开发。因此，投资精品商务酒店有较大的市场前景和经济效益。 近几年房地产市场受国家调控政策影响，限贷、限购、房产税等多方面政策调控还在持续从严，全国房地产市场正面临非常时期。未来市场主要以刚性需求为主，办公市场竞争压力大；公寓市场发展依附于住宅，以