2011年重庆忠县中博世界城营销策划提案（32页）.pptVIP

jacksondeng 2011.02.24 树立项目品牌 项目分析 价格定位 -完- * * 致中博地产： 通过对贵项目规划设计的理解，本人对项目周边环境和项目地块进行了解，结合市场调研数据，对该项目进行初步分析。 若有不足之处，请给予指点！ 同质化项目竞争激烈 如何赢得市场？ 策略上，我们理性的思考…… 什么是品牌？ 品牌意味着什么？ “条条大道通罗马” 直面当前的品牌挑战，寻找最有效的解决之道！ 我们要找的是最直的那一条。 分别从“产品本身”和“购房者”两类竞争市场上 寻找更有利于突破的方向 项目地理位置： 重庆市忠县县政府新行政中心旁。东临红星广场和市政广场，西接长413米的“中博隧道”，全长1公里的 “中博大道”从中贯穿而过，将忠县新老城区紧密连接一体 项目技术指标： 总规划用地 260000㎡ 总建筑面积 500000㎡ 商业面积 72000㎡ 住宅面积 435000㎡ 绿化率 48.35% 停车位 2510个 商业建筑高度 20米 商业总户数 438套 住宅总户数 12588套 竞争强项（S）即本项目的卖点 位置优势 忠县精品建设中心区域; 政治、金融、文化教育集中区域； 配套优势—项目所在是整个城市的中心地段，交通便利，四通八达， 商厦林立，饮食、服务网点繁多，理想的居家休闲娱乐之地。 永辉超市 建设银行 中国移动 农业银行 市场价格比对过程 确立样本项目权重 汇总比较打分体系得出比较价格 选取市场比对项目 确定市场价格比价体系 确定项目市场比价体系 100% 客观因素 自身因素 心理因素 地段价值 15％ 交通10％ 容积率 25％ 园林景观 10％ 产品品质 15％ 外立面 5％ 物业5％ 市场认知 10％ 品牌力量 5％ 标准权重比例：10% 增减比例基本单位值：5% 较弱的影响因素：5% 主要影响因素：10%以上 比价体系九大影响因素权重构成 在确定比价体系的权重因素和各权重的比例后，通过对各项目对应的权重因素的变化情况分析，调整具体分值，最终体现时间导致的客观产品因素变化。 各项目产品客观条件 随时间变化进行修正 可比项目价格 随时间变化的自然增长 可比项目价格论证法 市场差异化的产品定位 项目定位通常会有2部分组成： 市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位 推盘及价格策略 原则：快速销售、实现溢价 价格刺激策略 同类产品 A B C D 10800起 11800起 12800起 同类 产品 严格按照产品系数权重，进行理性定价。 理性的定价带来客户理性的选择，延缓成交时间。 推盘方案（一） : 项目整体开盘 优势：户型齐全，满足高度差异化的客户需求避 免遗失客户，最大化促进成交 劣势：全盘推出，节奏感不易表现,销售周期长价 格控制难度大，不易实现高额溢价 推盘方案（二） : 项目分区域两次开盘两次加推 优势：推盘区域整齐户型较齐全，满足差异化的客 户需求,避免遗失客户，促进成交 劣势：节奏感不明显价格控制难度较大，溢价不高 推盘方案（三）:项目一期分四批次推盘/二期分两批次推盘 优势：可根据开盘前积客情况，控制放盘， 节奏感明显 户型较齐全，满足差异化的客户需求 便于价格控制，可实现较高溢价 劣势：可能流失客户 最终确定方案 推盘方案（三）:项目一期分四批次推盘 原 因: 1. 每次推盘户型齐全,可满足客户差异性要求 2. 可根据推盘前积客情况，控制放盘 3. 节奏感明显,销售速度快 4. 便于价格控制，可实现较高溢价 最终确定方案 推盘方案（三）:项目二期分四区域两批次推盘 原 因: 1. 每次推盘户型齐全,可满足客户差异性要求 2. 可根据推盘前积客情况，控制放盘 3. 一期作价已到高位，需加快节奏,提高销售速度， 速战速决 4. 便于价格控制，可实现溢价 策略执行 策 略 解 析 第一层：实现项目的成功销售，最大化降低风险 第二层：实现产品的最大溢价，获得最高收益 第三层：赢得市场口碑，奠定高品质的项目形象 制造两个现象 现象一：产品热销 开发商惜售 现象二：价格疯涨 市场狂追 *