2011年长春华大新项目前期思考及建议75P.pptVIP

华大新项目前期思考及建议 了解市场 认清自我 长春市市场2010年，怎一个火字了得…… 区域代表作 净月片区：万科惠斯勒小镇 西南部片区：恒大绿洲 益田御水丹堤 保利罗兰香谷 南部新城：中海国社 绿地新里 汽车厂片区：君地天城　力旺格林春天　 东部片区：尊誉东方　中湾半岛　亚泰桂花苑 东北部片区：保利百合香湾 北部片区：证大光明城 万龙第五城 吴中印象 中部片区：领袖朝阳　一品红城　 万达广场　 2010年10月,长春房价一举突破6000元/平方米,再创5440元均价后的新高。 北城楼市现状 东田青年城 总占地面积：446000m2 总建筑面积：1000000m2 建设周期：分3期开发 产品规划：多层、高层 小区内部规划：20万平方米北城第一商业中心，3公里沿街商铺，5万平米青年城公园，北城首 座2万平米全民健身中心，2000平米室内游泳馆，2000平米幼儿园。 营销动态： 东田青年城本年度未有新开发，至10月度，总销37000米。在售二期房源170余套，多层9月末交房，剩余房源不多，均为119平米户型均价5300元/㎡；高层年底交房，在售面积90-130平米，均价4700元/平米。目前购房一次性96折，按揭98折。 三期产品规划尚未具体确定，工程预计会在2011年6月份动工； 证大光明城 占地面积:640000平方米 建筑面积:1000000平方米 一期二期共234000平方米已基本售磬， 项目优势：紧邻宽城区行政中心，三四期临宽城区政府公园，配套齐全。 营销动态： 三期现已接受预约登记，开盘时间尚未确定； 产品为多层、高层，面积区间在55-185m2 成交均价约4700元/㎡；三期均价：5800元/ ㎡ 项目定位分析 Project Location 借鉴万科的‘ 品类分析 ’ 品类分析法： “北湖”生态中心区和城市服务中心区： 在伊通河下游以东40平方公里的区域内，规划建设长春“北湖”生态中心区。其中生态景区7.3平方公里，环湖住宅区21平方公里，森林公园11.7平方公里。今年启动公园和生态景区建设。在凯旋路以东、团山大街以西、三环路以南、台北大街以北的铁北中心腹地内，规划建设11.8平方公里的城市服务中心区。今年完成中心区的总体规划和行政办公楼的建设任务。 心理需求金三角 小结： 1、根据万科的品类分析，项目产品属于城郊改善型，部分小户型满足刚需。 2、所建产品应符合项目的整体定位。 3、需要有部分低密产品增加项目的档次。 客户购买过程：由关注到购买 有品位的销售中心，大器，精致。销售中心是客户在没有看到产品前对项目的首次接触，销售中心的品位和档次，基本上决定了客户对产品的判断，因此，必须精彩。 精良的设计和制作物能带来品质感和认同。异国风情的雕塑和名师作品作为装饰，更能彰显品位。 3、销售中心装饰的有品位，不俗，一看就高档。 Marketing Strategy 尊享每一步 现场 Scene 凯旋路 青年路 亚泰大街 宗地 项目总占地近80万平方米 项目位于长春火车站北4.5公里；距市中心人民广场（重庆路商圈）7公里；距飞机场36公里。 我们的大铁北…… Regional situation 利好：长春市宽城区规划：打造“五园两区” Regional situation 一园——兰家工业园区： 在位于兰家镇的长农公路两侧，规划建设17平方公里的无污染都市工业集中区。着力培育行走工业、电器仪表制造、科技研发、家具制造、服装加工、小食品加工六大基地。今年，重点启动建设低速车生产、服装加工、小食品加工、家具制造四个生产基地，完成2平方公里的基础设施配套任务。 二园——兴华组团工业园区： 在102国道以西、生态中心区以东、绕城高速公路南北两侧29平方公里区域内，建设兴华组团工业园区 三园——环铁商贸园区： 在长春火车站周边9.2平方公里范围内，建设环铁商贸园区。今年重点建设IT产业和站前商服业两在商圈。站前商服业商圈重点建设长白路铁路货场上方集购物、景观、娱乐为一体的大型购物中心使之与南、北站房实现商业化无缝连接，打造长春市“商业航母”。 四园——东北亚物流园区： 在亚泰大街沿线的绕城高速公路两侧，规划建设23平方公里的东北亚物流园区。用5年时间建成吉林省最大、辐射东三省、影响东北亚的大型现代物流集散地。今年，完成2平方公里的基础设施配套建设，同时启动建设“四大交易中心”，即生活用品交易中心、农产品交易中心、花卉交易中心、果品集散交易中心。 五园——兰家生态农业园区： 在兰家工业园区两侧40平方公里地区域内，规划建设兰家生态农业园区。重点建设3000公顷的有机蔬菜生产基地、500公顷的果类种植基地、500公顷的君子兰花卉种植基地。 解读“五园两区，北城