2011广东惠州市 惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告.pptxVIP

惠城区三环北路5.8万平米项目定 位 报 告 聚泰地产营销策划部 2011年4月 项目定位推导思路 CCTI定位推导模型 项目定位 市场态势（trend）研究 竞争者(competition)研究 消费者(consumer)研究 项目自身(item self)资源研究 项目市场定位 目标客户定位 项目产品定位 目 录 项目自身资源 规 划 研 究 市场态势研究 项目定位 项目自身资源 第一部分 一、项目经济技术指标 1、建筑容积率 ≤ 2.3 2、建筑密度 ≤ 30% 3、住宅建筑净密度 ≤ 22% 4、计容积率建筑面积 ≤ 134180 ㎡ 其中 住宅建筑面积 ≤ 120460 ㎡ 商业建筑面积 ≤ 13420 ㎡ 公共设施建筑面积 ≥ 300 ㎡ 5、机动车停车位配建标准： 每100 ㎡ 计容积率建筑面积 ≥ 1个 6、绿化率 ≥ 30% 7、适建性： 住宅、商业及配套设施 二、项目位置（卫星图） 三环北路 金龙大道 三环北路 新旺路 农批市场 万科城·华府 海伦堡 万科金域华庭 三宅一生 25号保障性小区 鼎峰（61万m²项目） 粤东家具博览中心 德威（32万m²）项目 惠州大道 火车站 项目 地块 项目地块处在金龙大道与三环北路交汇处，所处地段道路四通八达，交通条件优越； 新旺路 地块目前较为平整，约为277米×215米方正规范的四边形，便于规划设计和施工。 项目地块（现状实拍） 项目 地块以北为钢材、物流、农贸市场，以东家具博览中心、德威地产项目，以西、以南为住宅、公建和工厂，整体氛围尚未形成，无外围景观资源。 项目四至（现场实拍） 项目北面的钢材、板材市场对项目形象有一定影响 项目配套 配套设施除学校、农批市场外，目前缺乏其他生活配套  三、项目街区功能——CLD/中央生活区  1、 优势（Strength） ①、CLD区位优势 ②、地段、交通条件优越 ③、规模开发与整体规划优势 ④、三环北路纳入市区范围，项目区位将有一个整体的提升； 四、项目SWOT分析 ①、周边生活配套暂时缺乏 ②、公交线路暂时不发达 ③、临东的三环北路，车流多、噪音大 ④、项目北面的物业形态对项目形象有较大影响； ⑤、江北保障性住房25号小区，与同区位的中高端住宅形成反差。 2、劣势（Weakness） 3、威胁（Threat） ①、市场供应量充足、竞争激烈 ②、消费者对价格的承受力有限 ③、金山湖、惠南新城片区的规划与发展势头较快，将对项目区域形成一定冲击； ④、房地产调控的不确定因素 ①、新国八条中限购、禁购令的出台与执行，对惠州这样的三线城市是一个机遇； ②、房地产整体处于上升期 ③、深圳 “十二五”期间将向惠州分流200万人员 ④、中高端住宅区受人追捧 ⑤、价格洼地下异地投资者蜂拥而至 4、机会（Opportunity） 小结 项目位于41号小区，周边住宅物业均为高档，区位条件优越； 项目 莞惠城际轻轨已于2009年动工，预计2012年竣工。另外，北环三路将改成8车道城市内环道，并可直接与深圳、东莞、广州的高速接驳。 项目——火车站：1.2公里 项目——行政中心：0.8公里 项目——商务服务区：0.6公里 项目——惠州大道：0.5公里 规 划 研 究 第二部分 惠州市今后发展思路。 2008年底国务院颁布的《珠三角地区改革发展规划纲要》，把惠州整个版图划进了珠三角，明确了到2020年的发展思路，提出建设“五大基地”，推动惠州进入富裕发达的地区行列，成为广东省最具发展活力的城市之一； 一是建设世界级石油化工产业基地。 二是建设国家级电子信息产业基地 三是建设全省重要的清洁能源基地 四是建设粤港澳地区休闲度假基地 五是建设全国统筹城乡发展综合改革试验基地 惠州“十二五”交通规划 1、五年新增公路2000公里   交通投资总额将达825亿，将形成以惠州市区为中心，外联各市、内通各县的高速公路网。实现所有县城15分钟、所有乡镇30分钟内通达高速公路的目标。  2、三环路已纳入市区范围   将三环路升级改造成为双向八车道的市政大道，加装路灯、排水系统、绿化带和人行通道。  3