2011怀化鹤州路项目前期投标报告55p.pptVIP

模式二：销售与持有并重 4F 3F -2F -1F 1F 2F 销售模式分析 主 力 店 销售压力巨大。 分割销售。因低总价受青睐。 因主力店的作用，1至3层，商铺销售前景较好。 停车场。 优：主力店拉动1至3层铺面销售； 劣：持有面积较大，资金积压严重。 “新悦城式”的全部销售和“万象城式”的半持半售，各有利弊，基于本案尽量销售，尽量回现的目标，瑞方顾问建议采用第三种售卖模式，如图所示： -1F 1F 2F 3F 4F 分割销售 分割销售 分割销售 主力商店 分割销售 通过引入中型体量的主力店，以化解此楼层商铺的销售速度和价格。对于主力店也为短期持有，待商场成熟，也可销售回现。短期持有面积为2000—2500平米之间。 销售模式整体原则：尽量销售，少量持有；短期持有，高峰套现； 本案销售模式建议 楼层售价对比 20000元/平米 13000元/平米 3F 30000元/平米 20000元/平米 2F 40000元/平米 35000元/平米 1F 15000元/平米 8600元/平米 全售卖方式 15000元/平米 -1F 13000元/平米 4F 本案方式 楼层 两种销售方式对于销售单价的模拟预测： 两种不同售价，依每层1000平米计算，本案的总体销售总额要高于全售卖方式2640万元。 项目收益预测 5.94亿元 合计 102735000 5000 20547 —— 住宅20000 4087 负二楼 143045000 35000 4087 负一楼 116010000 45000 2578 一楼25000 2578 二楼20000 2578 三楼15000 1289 四楼12000 1289 五楼 商业 销售额 售价（元/㎡） 面积（㎡） 楼层 物业类型 说明：以上仅为销售部分的收益，未计入自持四至五楼的2500平米的商业面积；若考虑自持五年后，售价定25000元/平米，则可再次套现6500万元；则项目销售额合计为6.6亿元。 第三部分：关于瑞方 长沙瑞方投资顾问有限公司 Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD 怀化鹤州路项目前期投标报告 长沙瑞方投资顾问有限公司 二○一一年九月二十一日 谨呈：怀化尹祥房地产开发有限公司 第一部分：项目本体及开发目标 开发目标 项目界定 发展方向 开发目标 销售目标：2年，2.4亿 速度要求：两年完成开发与销售，不恋战，快进快去； 品牌力：第一次异地开发，树立项目影响力，为后续拿地开发打下坚实基础。 项目界定 项目地块距离火车站约200距离，紧邻传统商业道路鹤州路，周边商业档次较高、经营情况良好、临街展示面较好，但地块较小，内部落差较大。 占地面积：5581.31㎡ 容积率≤5.5 建筑密度≤45 限高：100m 东西宽：69 m（东西高差7.6m） 南北长: 87m（南北高差：11.4m） 项目界定：传统商业旺区旧城改造商住一体项目。 片区商业扫描：传统商业中心区，高人气、高租金、高档次 属于怀化传统商业旺区，周边聚集有步步高、惠嘉百货、国际名品城数十个集中型商业； 片区依托火车站，人流兴旺，繁华路段临街商业租金平均高达250元/㎡； 片区内沿路街铺品牌普遍档次较高，并引进有步步高、国际名品城、惠嘉等高端商场。 英泰国际 钱周率 新天地 万象城 琼天广场（步步高） 惠嘉超市及百货 西都银座（家润多） 新悦城 华天大酒店 国际名品城 本案 火车站 市场扫描 按销售额提点 国际名品城 按销售额提点 步步高 150 5i街 100-300 钱周率 180 迎丰路 180-350 鹤州路 租金(元/㎡) 商业 片区商业扫描：原有商业体量大，短期供应剧增，未来竞争激烈。 片区内商业体量原本就较大，短期内供应量剧增，仅项目附近4个项目商业就达到了近21万㎡； 219000 总计 12000 新悦城 30000 新天地城市 60000 万象城 117000 英泰国际 体量（㎡） 商业 片区新增商业体量 市场扫描 553148 553148 / 总计 5000 优果超市 7600 佳慧购物中心 超市 24600 12000 飞达商业广场 6000 通程电器 12000 悦丽主题式购物广场 6000 潮流特区 20000 佳慧·华盛堂百货 55000 西都商业广场 20000 名品国际城 154000 35000 步步高百货 百货及主题商场 10824 东兴步行街 16263 儛水路 430 武陵路 192596 迎丰路 106635 人民南路 374548 47800 鹤州路 商业街（临街街铺） 总计 面积 商业项目 物业类别 片区内物业形态普遍以商业街、