第八章 土地增值税法 CPA税法 课件精选.ppt

第八章 土地增值税法 第八章 土地增值税法 第一节 土地增值税基本原理 第二节　纳税义务人 第三节 征税范围 第四节 税率 第五节 应税收入与扣除项目 第六节 应纳税额的计算 第七节　税收优惠 第八节 征收管理 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据（计算增值额时要扣成本费用及税金）（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收 第二节　纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人。 例1 土地增值税的纳税义务人可以是（）。A.外商投资企业 B.个人 C.个体户 D.医院 二、 征税范围 土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、 “转让”、“取得收入”三个关键特征。  区分土地使用权的“转让”和“出让” 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。 国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。 “出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，而“转让”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。 土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 土地增值税的基本范围包括： 1．出售国有土地使用权的 是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。 土地增值税的基本范围包括： 2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 “地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施 “附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。(即是一般所说的房地产开发) 3．存量房地产的买卖 是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。 （二）具体情况的判定 1．房地产的继承、赠与 （1）房地产的继承 房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 三、若干具体情况的判定 （2）房地产的赠与 房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 三、若干具体情况的判定 2.房地产的出租 房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 三、若干具体情况的判定 3.房地产的抵押 房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 三、若干具体情况的判定 4.房地产的交换 这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 三、若干具体情况的判