2011昆山川普城项目可行性研究报告.docVIP

昆山川普城项目 可行性研究报告 福晟集团 2010年12月 目 录 目 录 第一部分 项目背景 1.1 项目名称 1.2项目建设单位概况 1.3项目投资经济数据指标 1.4项目背景 1.5编制报告的时间及依据 第二部分 项目投资环境及市场调研 2.1中国房地产市场宏观分析 2.2昆山市经济概述 2.3项目周边区域市场分析 第三部分 项目SWOT分析 3.1地块分析 3.2项目SWOT分析 3.3项目综合评价 第四部分 项目定位分析 4.1项目条件和资源分析 4.2项目整体定位 4.3项目环境景观 4.4区域世贸壹号个案分析 第五部分 建设方式与内容说明 5.1形式与结构 5.2项目的组织结构和人员安排 第六部分 投资估算及资金来源 6.1投资估算依据及内容 6.2项目资金来源及筹措 6.3项目建设及用款计划 第七部分 收入预测及盈利分析 7.1收入预测及销售回款计划 7.2项目利润分析 第八部分 项目风险防范 8.1项目开发风险防范 8.2项目筹资风险防范 8.3项目政策风险防范 8.4销售价格和销售风险防范 8.5工程质量风险防范 8.6项目其他主要问题的解决 8.7项目环境效益评价 8.8可行性研究结论 8.9数据附件  第一部分 项目背景是一家以房地产开发为龙头涉及建筑建材、城市运营、工程施工、物业管理等行业的大型综合性集团，1300亩第一大盘---“福晟·钱隆学府”项目，2010年9月21日10.05亿元获得原冠城大通公司地块，总建面积近13万平方米2010年10月9日在长沙以4.17亿拿下总建43万平方米地块 每一个项目不但成为城市发展的亮点，也是城市历史和文脉的自然延续；集团凭借华南地产先进理念，结合福州本地住房市场的实际需求，慢慢摸索出属于自己的“福晟模式”，以产品品质、围合景观和创新户型“三大法宝”形成钱隆系列产品的核心优势，在广州、福州、成都、长沙、南宁、漳州、赣州等六省七市开发了多个品质口碑项目。 2009年，福晟集团通过不懈地努力，换来了骄人业绩：2009年提前30天完成30亿销售业绩，名列“2009福州楼市销售十强2009中国十大最具影响力地产企业”、“2009品质地产贡献典范企业”、“2009海西楼市最具影响力地产企业”、“2009-2010年中国中产阶级住房开发典范企业”、“2010福建省房地产十佳优秀品牌企业”、“2010中国房地产百优品牌企业”、“2010中国中产阶级住房开发典范企业”等诸奖殊荣。 单位 指标 总建筑面积 平方米 278595 总收入 万元 222845.8 税前利润 万元 66237 净利润 万元 32932 项目净利润率(静态) % 29.72 项目投资净利润率(静态) % 14.77 项目投资技术指标表 序号 项目 单位 数值 1 实际用地面积 ㎡ 73759.2 2 总建筑面积 ㎡ 278595 其中 地下部分 ㎡ 9817 地上部分 ㎡ 268778 3 计入容积率建筑面积 ㎡ 47753 其中 商业 ㎡ 47753 写字楼 ㎡ 0 4 不计入容积率建筑面积 ㎡ 0 其中 地下室建筑面积 ㎡ 64791 架空层建筑面积 ㎡ 0 容积率 3.0 5 建筑密度 % 35 6 绿地率 % 24 7 机动车位数 辆 1501 其中 地上机动车位数 辆 885 地下机动车位数 辆 616 1.4 项目背景 1.4.1 项目位置 该地块位于昆山市开发区，东临洞庭湖北路城市主干道与昆山国际会展中心隔路相望。西接吴淞江北城市次干道，毗邻昆山工商行政管理和中材大厦。南至前进路，连接东部经济开发区与昆山城区主干道，前进路往西车行10分钟南至昆山市政府。对面为中航城、天虹百货。北至天然灌溉水道，与浏河连通，具备成为水景资源的条件。 1.5编制报告的时间及依据 可行性研究的工作时间：2010年12月 可行性研究的资料来源：公开的政府报告和统计资料，如中华人民共和国2009年国民经济和社发展统计公报等，相关产品的项目资料以及具有代表性的开发商的调研资料等。 第二部分 项目投资环境及市场调研 初步核算，年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。 图表：图1 200