2011桂林别墅市场调研73p.docVIP

桂林别墅市场调研报告 桂林别墅市场发展历程 第一阶段：上世纪90年代 桂林别墅市场于90年代开始出现，最早的别墅区如政府在漓江边统一兴建的别墅区以及当地居民在漓江边自建的别墅区 和七星片区早期别墅等，这些别墅都还保留着传统的所谓中式建筑形式（即农民楼），而从建筑外形、建筑风格上都缺少真正意义的开发理念。当年，桂林的别墅产品并没有作为一种居家理念或是一种生活模式来定位，只是一味地从地理位置及交通环境因素出发而考虑。 桂林别墅市场在刚刚面世之时，地理位置及周边环境较好，价格很低，且多为卖地自建为主。自建别墅的发展历程从散户到集中式，但这些早期的别墅欠缺规划，没有社区概念，不能称之为真正意义上的别墅。而90年代末开发的别墅物业各方面较之前有所改善，但距真正的别墅尚有距离。 代表项目：袭汇·卧龙山庄、东城小区、樱特莱庄园 第二阶段：2000-2010年 2000年左右，桂林城市发展速度加快，初期由于沿江土地资源较为稀缺，市区内可供开发建筑别墅的土地较少，于是别墅物业的开发向城市周边进军，最为突出的是对于西城区别墅市场的开发，而在市区内只能依靠旧城改造有限的土地资源建造少量的别墅。 这一时期推出的别墅，开始强调居住环境的自然和人文景观的设计以及小区内的配套设施，如安厦开发的麒麟湾，无论从建筑外观、建筑风格、整体规划设计以及社区配套方面都成为了当时别墅市场上的突破，并形成了一定的规模。2005年之后，桂林别墅市场发展提速。首批市场化代表项目五号公馆面世，凭借产品创新及项目较高的综合素质，填补了当时桂林缺乏高端别墅住宅区的空白。 在这桂林别墅市场发展的十年间，其各方各面发生了许多变化，近两年来，县域也出现了较为成熟的别墅项目，例如兴安县的桂林留园。市场上出现了更为丰富的建筑风格的别墅产品，别墅的社区日趋规模化，社区配套也更开始展露雏形，市场上别墅作为居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物业管理的综合水平低，产品缺乏特色，没有知名品牌，仍是困扰桂林别墅市场发展的问题。 代表项目：安厦·麒麟湾、九里香堤、五号公馆、漓江·奥林苑、原乡墅 第三阶段：现在 伴随着一线房地产品牌的进驻，桂林房地产市场将迎来新一轮的冲击，中海、花样年均在桂林拥有别墅项目。桂林本土房地产知名品牌安厦年底即将推出安厦·世纪城最后沿江地块的别墅产品，而另一本土知名品牌彰泰也将进驻别墅市场，旗下第六园三期、山水人家均有别墅产品的规划。知名品牌的进驻有望提速桂林别墅市场的发展，产品的创新和更全面的物业管理也陆续被更多的开发商所重视。 桂林别墅项目的分布情况 桂林市 县域 桂林别墅的分布主要在三大版块：临桂、桃花江边、漓江边。 　　临桂是现有别墅项目比较集中的区域，因其地理位置远离市区，土地成本低，又是新规划的西城区，所以不少开发商选择在此开发。临桂别墅项目既有纯别墅项目例如麒麟湾、君临山水，也有普通住宅小区内的别墅，如山水凤凰城，长岛16区，临桂别墅项目分布集中，且项目体量大。 　　桃花江边的别墅均散布在市区，因土地紧张，相应别墅项目的规模都不算大，数量有限，代表项目：桂林公馆·原乡墅。 漓江因其特殊性，沿岸的土地审批难度以及土地价格都非常巨大的，因此市区内漓江沿岸的项目较少，即将推货的仅有安厦·世纪城·漓江原著，而市区范围外，水印长廊是漓江江景别墅的代表。 而在别墅市场的土地储备方面，市区外仍有大量别墅土地储备，花样年位于临桂新区的高端休闲养生项目，九里香堤目前仍有200亩的土地储备；桂磨大道上，山水凤凰城、恒宇公司均有百亩以上的土地储备，同时彰泰占地1000亩的山水人家项目也在此；雁山区内，中海拥有占地 70万方的别墅项目，润松集团也有别墅土地的储备。 除此三大板块之外，八里街，灵川县，兴安县也有别墅项目分布，而这三个片区的别墅产品素质一般，代表项目分别是八里街的三金庄园，灵川县的梧桐墅·戛纳庄园及兴安的桂林留园。 桂林别墅市场价格分析 　　目前桂林别墅市场价格也可以按照三大版块划分。 　　临桂别墅价格整体较低，以麒麟湾为例，02年左右，麒麟湾价格约在2300到3000元/㎡，06年为3600元/㎡，09年至今价格由4200到4600元/㎡攀升至8000元/㎡。 　　桃花江边的别墅因其自然资源良好，且多分布于市区范围内，价格较临桂有较大差异，2002年时桃花山庄起价已达到3900到4100元/㎡的价格， 07年时五号公馆价格在6000元/㎡，而目前在售的原乡墅，均价为14000到15000元/㎡。 漓江边的别墅是市场最高的价格，市区内早期安厦·世纪城沿江别墅02时价格约在5000到6000元/㎡，07年价格18000元/㎡，而今年新推货源漓江原著预计总价在2000至3000万之间，均价达到50000到60000万/㎡；市郊别墅单价早期