2011济南高新区地块前期策划报告76P.pptVIP

* * 区域土地市场小结 由上图可见 住宅用地： 1、近一年来，出让的住宅用地主要大多集中在南部奥体中心板块，靠近市政府，且有一定景观资源。楼面价在2200-4700元/㎡之间。容积率较低，在2.4以下，以高档住宅为主。 2、会展中心板块成交土地，容积率较高，均在3.5以上，楼面地价较低，在860-1200元/㎡ 商业金融用地： 1、近一年来，出让的商业金融用地，大多集中在南部奥体中心板块，沿经十路分布。容积率大多在4以上，楼面价在1300-3600元/㎡不等。 2、会展中心板块成交地块，容积率均在5.4以上，楼面地价较低，800-2400元/㎡之间。 分析： 从地块分布区域来看，奥体中心板块，以奥体中心、济南市政府为中心，沿经十路分布，且有较好的山景资源。因而，住宅用地、商业金融用地价格水平普遍高于会展中心板块。 本项目属于会展中心板块，当前土地成本（住宅楼面价3150元/㎡，商业金融楼面价4494元/㎡）高于区域内市场水平。 * 第五部分初步定位及价格预估 * 地块SWOT分析 优势： （1）本项目属于济南高新区中心区域，靠近国际会展中心，区位优势明显。 （2）紧邻工业南路、奥体中路，可达性强，楼盘展示效果好。 （3）周边医院、学校、购物等配套设施齐全，且均有较好知名度。 （4）地块形状规整，有利于开发利用。 劣势： （1）住宅规模较小，7万㎡，仅占项目总规模的30%。 （2）本项目土地成本较高。 （3）本地块缺少景观资源。 机会 （1）项目所在区域为济南未来发展的重中之重，区域正趋于成熟。 （2）在住宅限购的背景下，公寓、写字楼产品的销售可望贡献更大现金流。 （3）区域内大开发商较少，产品品质有进一步提升的空间。 （4）周边在售的住宅项目较少，住宅产品竞争并不激烈。 挑战 （1）周边大量公寓、写字楼产品在售，未来仍有大量供应，公建类产品面临较大竞争。 （2）项目北侧回迁房已经建成，距本地块较近，有一定遮挡风险。 （3）一级开发商控制的5、6#地块与本项目一街之隔，成本更低，产品组合更合理，对本项目构成直接的威胁。 * 住宅产品初步定位 项目定位： 具有便捷交通及区位优势，将项目定位为：区域内满足城市精英、新贵阶层居住需求，区域内标杆产品。 客群定位： （1）高新区企业中高级管理者 （2）高新区、历下区政府中高级官员 （3）城市中高级白领及高校教职工 产品建议： （1）产品类型： 以高层住宅，中大户型，精装修产品，赠送面积，提高项目附加值。 （2）户型配比：70-90㎡二房占20%，90-120㎡三房占50%，120-150㎡四房占30% 价格预估：一年后开盘，住宅均价11000元/㎡（精装2000元/㎡），车位12万/个 * 客群定位： (1)吸引市区内追求居住品质的中高收入人群。 (2)济南市受调控影响已拥有多套房，追求更高生活品质的当地居民。 (3)看好高新区发展，追求增值的投资者 。 产品建议： (1)产品类型：以高层为主，精装修，装修标准按照2000元/ m2 (2)户型配比：中小户型为主，40-120 m2为主，40-60 m2占30%,70-80 m2占50%,100-120 m2占20%。 价格预估：一年后开盘，公寓均价11000元/ m2。 底商部分售价23000元/㎡ 公寓产品初步定位 * 客群定位： (1)济南市主要大中型国有、外资企业，整层销售对象。 (2)济南市中小企业和私营企业。 (3)看好高新区商务发展，追求增值的投资者。 产品建议： 　(1)产品类型：国内甲级写字楼，公共装修，标准层面积2500m2 左右 　(2) 户型配比： 70-200 m2为主，70-100 m2占40%，100-200 m2占60%。 价格预估：一年后开盘，写字楼均价12000元/ m2。 底商销售均价23000元/㎡ 写字楼产品初步定位 * 第六部分经济测算及综合建议 * 项目可售资源及售价估算 地块 3-1地块 3-2地块 占地面积 38,221m2 30,373㎡ 地上建筑面积 商业 20,000m2 153,000m2 住宅 68,658㎡ 69,858㎡ 写字楼 73,000m2 副食品市场 1,200㎡ 公寓 60,000m2 地下建筑面积 车库面积 41,500m2 61,100m2 车库面积 16,000㎡ 30,373㎡ 人防面积 12,000m2 人防面积 9,373㎡ 设备配套面积 7,600m2 设备配套面积 5,000㎡ 车位 产权车位 1,185个 　 产权车位 458个 　 非产权车位 343个 　 非产权车位 80个