2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P.pptVIP

问题的提出 问题1、本项目在常宁的地位？ 问题2、本项目的商业定位怎么解决？ 问题3、本项目塔楼功能仅为公寓与住宅吗？ 问题4、本项目的价值提升点在那里？ 问题5、本项目的赢利模式是什么？ 问题6、发展商/项目品牌形象是什么？ 问题7、高价位的支撑在那里？ 问题8、本项目客户群在那里？ 问题9、怎样引爆市场？ 问题10、怎样多、快、好、省地销售？ 耒阳很强 耒阳很强 耒阳很强 分析 二、项目SWOT分析 定位的前提因素1、商业物业形式和定位业态的可持续经营2、商业与住宅部分不冲突并表现共荣趋向3、商业开发资金的快速回收、变现能力强的布局形式，获取最大销售利润4、高品质的最具特色的商业业态怎样打造 规划设计目标 生态措施：空中花园细部雕琢 增值举措：观光电梯 生态措施：空中花园巧妙分布 外立面建议 个性化外立面建议 期待缔造又一地产传奇 铺面划分： 二层铺面划分示意图 意向客户列举 常宁市购房者普遍购房需求在80—110㎡之间，目前常宁小户型产品稀缺，故市场需求量也比较大。 常宁市写字楼购房者普遍需求在110—140㎡之间，比住房需求面积略大，60—80平米写字楼客户也比较倾向。 二、项目发展战略选择——市场同类型物业竞争激烈，如何突围而出 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —强调产品的特色和价值 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 √ 在项目定位上，主要以领导者的角度来确定发展方向，在中高档盘密集的强势竞争环境下，建立游戏规则，充分挖掘区域价值，树立起鲜明的产品的领先性，增加项目的竞争力。 根据因地制宜原则。充分考虑本案独特的地理位置、地块特征与周围环境，最大限度地展现楼盘所在地段的社会资源及人文价值，创造适宜商务人居的高档精品项目。 1、地块价值的实现 二、项目定位思考 2、项目核心价值塑造 项目所需解决核心难题 4、多种物业类型，合理分配解决 3、商业定位与营销模式的建议 本项目开发普通住宅，项目利润不高，所以不建议规划住宅。 项目产品开发方向一 普通住宅？ 优点：城市中心区位置，销售速度快，迅速回笼资金； 缺点：难以实现利润最大化； 本项目适应性判断：地块规模小,容积率较高，住宅均好性不高，但是项目位置优越，市场追捧度比较高。 1、地块价值的实现 开发酒店，成本过高，建议不做考虑。 项目产品开发方向二 酒店或产权式酒店？ 优点：酒店销售单价高，品牌形象好，提升项目品质； 缺点：对硬件设施有较高要求，土地增值税按实征收的情况下销售存在难度，返租将给开发商带来巨大压力，难以实现收益最大化； 本项目适应性判断：高端酒店物业对配套及规模有较高要求，本项目规模较小，不具备打造高档酒店的优势资源。 项目开发小户型与商务公寓具备较强竞争力 项目产品开发方向三 小户型和商务公寓？ 优点：销售单价高，速度快，有助于塑造企业品牌； 缺点：对内部硬件和商务配套，有一定要求； 本项目适应性判断：酒店公寓是目前区域市场空白点，区域内投资和商务办公客户比例较大，市场需求旺盛。 开发写字楼具备很大市场风险，建议少量规划写字楼 项目产品开发方向四 专业写字楼？ 优点：销售单价高，有助于树立企业品牌； 可丰富项目的产品线，提升项目档次。 缺点：销售速度慢，周期长； 本项目适应性判断：从区域市场来看，专业写字楼的需求不多，且对项目停车等硬件配置较高。 裙楼开发商业，实现项目价值最大化 项目产品开发方向五 商 业？ 优点：销售单价高； 缺点：对位置、人流、交通要求高； 本项目适应性判断：紧邻城市中心区对本案商业价值有较大提升，临街商铺与群楼商业的经营和销售情况均佳。 综合分析：住宅、高端酒店、专业写字楼不适合本项目的发展。 通过对项目地块自身价值分析，我们认为：发展小户型公寓、部分写字楼,以及裙楼的商业能够最大限度的发挥地块价值。 项目物业类型界定 塔楼的物业组合形式 考虑依据： ◆100米的楼高，约30层、4万平方米的建筑量，按现有市场供需情况，做任何一种单一物业类型，市场均难以承受； ◆同一物业类型，不同客户有不同需求面积，必须合理设计不同产品面积区间； ◆不同楼层物业价格不同，对应不同的客户承受能力，应在不同楼层有针对性设计相应产品类型； 三、项目规划组合建议 54.6M 53.28M 17.2M 31.7M 53.5M 地块方正，规模不大，做多栋塔楼难度较大，建议将功能相近的商务公寓与写字楼融合一起，一方面：满足商务办公市场需求另一方面：降低开发、运营成本，快速回笼资金。 平面规划方式