2011美达集团杭州北城广场项目LOFT及商铺专项研究(79页) （一）.pptVIP

美达集团·北城广场项目 ——LOFT及商铺专项研究 思路 为什么会想到配置LOFT产品？ 为什么会想到配置LOFT产品？ 思路 杭州LOFT产品分布 易构街区 新青年广场 钛合国际 西城时代 御峰大厦 金色城品 水印一号 金通汽配城公寓 金通汽配城四期公寓2007年3月左右推出，没有做市场推广宣传，内部销售为主； 户型为32㎡左右的loft，层高4.98米，共推出90套； 总价18万左右，一天之内售光。 Loft产品汇总 对杭州LOFT产品市场表现总结 思路 核心卖点 已购房客户访谈1 客户标签：商务人士、偶尔型自住 已购房客户访谈2 客户标签：看中Loft性价比、过渡型自住 已购房客户访谈3 客户标签：看中Loft性价比、过渡型自住 已购房客户访谈4 客户标签：看中Loft性价比、过渡型自住 已购房客户访谈5 客户标签：看中Loft性价比、短期自住长期投资 已购房客户访谈6 客户标签：时尚一族，认同Loft个性化产品，自住 已购房客户访谈7 客户标签：认同Loft高性价比及楼盘地段，纯投资 意向购房但未下单客户访谈1 客户标签：认同Loft高得房率，过渡型自住 意向购房但未下单客户访谈2 客户标签：认同Loft高得房率，过渡型自住 意向购房但未下单客户访谈3 客户标签：认同Loft高性价比，自住或投资 业内人士访谈1 业内人士访谈2 LOFT客群特征总结 LOFT核心竞争力 思路 本项目LOFT与平层的比例 LOFT产品在城北区域已经具有较高的市场认知度 建议本项目打造整幢纯粹LOFT产品 本项目LOFT策略 思路 城北商业现状及消费结构特点 杭州城北作为老的工业区，历来人口密集。现在的主要商业以沿街商铺为主，由历年自然发展而成，未经过统一规划，业态分布无明显规律，以日常生活配套为主。 城北大型商业项目研究 城北大型商业项目研究 独幢商业在本项目中的定位 思路 本项目独幢商铺类比商铺分布 本项目独幢商业将受到大超市、家电卖场、娱乐中心等大型综合性商业体的辐射，其影响力等同于成熟商业街区，投资前景看好。 杭州市场上目前还没有广场独幢商业体的销售案例，则选取近期销售的城西成熟街区商铺及本项目同区域的街区商铺进行研究。 成熟街区——枫华府第商铺 成熟街区——金色蓝庭商铺 成熟街区——华都·兰庭国际商铺 同区域街区——宜家时代商铺 同区域街区——易构街区商铺 商铺市场情况总结 市面上沿街商铺两层连卖的项目也较多，但三层连卖较少； 思路 业内人士访谈1 业内人士访谈2 业内人士访谈3 投资客户访谈1 访谈总结 借鉴案例——上海·海上海商业中心 平面布局 平面布局效果 五大情景街区 情景街区1——木院落 木院落实景 红砖院实景 情景街区3——玻璃院落 玻璃院落实景 情景街区4——金属院落 金属院落实景 情景街区5——混凝土院 混凝土院实景 海上海业态——餐饮 服装 生活配套 思路 市场及访谈对本项目商铺的启示 1.成熟区域热销两层连卖街铺：面积300㎡左右；开间8m以上；进深不宜太长；一层层高4.5m以上；单层面积120-150㎡左右；总价600万以上。 本项目独幢商业排布建议 内庭 情景街区2——红砖院 内庭 单体与单体之间用窄走道隔开 走道很窄，不足2米 活泼；个性；商业氛围 面宽9米，进深9米，层高4.5米，两层。独幢面积约160㎡。 内庭 色彩活泼；视线通透 展示个性；商业氛围 品质，内敛 低调，温暖，亲近 面馆 小吃 星巴克 咖啡 甜点 餐厅 购买金色成品的主要是哪些人？买来主要是用作投资还是自用？ 省内的人为主，其中有很多温州客户。客户一般都用来自住兼投资，纯粹性的投资客户还是少数，其中也有一批年轻人买来当婚房用的。LOFT还是自用的多，金色成品中自用客户达到65%左右，可能别的地段不如我们项目的loft产品这个比例更高。 去年万科的金色成品一天售罄，取得这样的成绩主要是什么因素？ 产品、价格、地段、推广多方面的因素都有吧，这个项目根据我们万科自己的产品体系，定位的是商务住宅。Loft产品本身性价比高也是个很大的卖点，60多万就能在西湖边拥有一套万科出品的一室两厅，吸引力还是很大的。不过我们一天售完，说明我们定价还是偏低了。至少是低于了市场的预期吧。 你觉得打造LOFT产品时，最核心的点是什么？ LOFT本身就是购买一层享受两层的这样一个高性价比产品，这也是它的核心卖点，买LOFT的客户大都是价值型客户，他觉得这个东西值了才会买。所以在定价时候千万不能颠覆了这个核心价值点，要是价格比同样的平层高出太多那就没有多大意义了。 杭州万科房地产营销中心 董先生 通过对杭州LOFT的客群了解，可以将购买LOFT的客群作如下分类： 地段租赁价值、物业升值潜力 成熟商圈带来的办公或