2011苏州青剑湖公 馆营销提报 85p.pptVIP

执行细则 1、4幢房源做大价差，有针对性的引导销售： 30幢与31幢降价一步到位，建议均价7800元/M2 32幢与33幢景观楼王拉升价格，建议均价9500元/M2 2、价目表进行技术性调整，增加销售机会： 建议30幢与31幢表价不变，降价采用活动反馈进行暗降处理 建议32幢与33幢表价拉升，营造逆势价格上升表象 3、案场销售做策略性引导，集中销售30幢与31幢两幢房源 售楼处外部建议 1、售楼处外围需增加安保人员，防止客户进场前被拦截； 2、建议去除售楼处对面首开项目横幅，减少客户流失； 3、建议安保人员引导客户停车，并将客户引导至售楼处。 联合代理必胜攻略 1、人不犯我，我不犯人 联合代理的环境下，如果光盯着对手，要么没有成长，要么就被击垮！ 遵从开发商的案场管理标准，以客为尊，最大限度避免恶性竞争，影响到开发商的形象甚至销售达成。 我们更注重自我团队的培养，在自己身上找原因，坚决杜绝“我们不好，别人更差”的思想，相信对手永远只能是自己。 2、防人之心，不可无 联合代理环境下存活的员工都可成为销售“特种兵”。 控制好自己的团队，保证步调坚决一致，业务操作规范，客户维护严谨，把握本方利益。 在联合代理的案场有助于培养销售员更加自律的完成本职工作，“生于忧患，死于安乐”。 3、两军相战勇者胜 企业荣誉感——个人荣誉感 重点培养员工的抗压性、受挫能力 奖罚分明：常态化奖罚制度的建立，有助于持续激发销售人员的积极性，必要的淘汰制度可以净化团队。 重赏之下，必有勇夫：公司在销售瓶颈期或者余房销售阶段，给出员工特奖机制，刺激员工的销售热情。 4、论持久战 不要成为程咬金，要做解放军。 在长期艰苦作战中发扬自我风格，保持高昂斗志，取得全面胜利。 案场文化建设 企业人文关怀 员工心态调整 第三部分:雪中送炭之新源 公司联合代理案例分享 合景峰汇国际 新源于2009年5月正式接手城北第一大盘合景峰汇国际 我司整合了行业内优秀的销售主管和业务骨干，如新城金郡、雅戈尔未来城、太阳城、金色家园的年度销售冠军，进行人员实力上的提升； 在渠道开发上不遗余力，通过网路购房群、路演、展会、电话邀约等进行了多种通路的整合； 在初次开盘及持续的销售以及商铺和车位加推中基本都能达到65-70%的销售份额，同时保持了高度的人员稳定，致使峰汇国际能在半年内销售价格翻番，多次获得全市销售冠军，并成为2010年度上半年苏州楼市销冠。 2011年度上半年销售16强。业绩比例为70％：30％。 我们通过优秀的表现，2010年下半年成为合景峰汇住宅的独家代理。 招商小石城 新源于2010年7月与招商地产签约执行城南120万方大型住宅项目——招商小石城 我司进场前七、八二个月个销售8户及12户，甲方认为按此趋势年度销售指标遥遥无期，且案场士气消沉，急需寻找新的合作伙伴促进销售； 今年以来，我司销售份额占45％。 2011年度上半年吴中区销冠。 南山金城1958 新源于2010年8月与南山地产正式合作金阊新城第一大盘——南山金城1958 与接手小石城情况类似，在七、八二个月中金城1958销售非常惨淡，原先代理公司在合作过程中对市场出现的调整预判不足，应对策略失误，执行效率不高，南山地产因为与招商的战略合作关系同时找到新源提议联合代理； 今年销售业绩比例为55％：45％； 合景领峰 新源凭借在峰汇的出色表现于2010年8月与合景泰富顺利签约城西标杆力作——合景领峰 合景领峰是延续合景一贯打造豪宅的路线，在木渎板块先天人气不足的情况下，凭借轻轨上盖、五星级酒店、高附加赠送面积和高标准的精装修建立了城西房价的新标杆； 在短短的三周预约蓄水期中，我司案场的业务把控能力表现尤为突出，在同一起跑线的竞争中，我司在认筹成绩上以7：3的绝对优势领先，案场士气和执行力得到甲方的绝对认可; 今年销售比例为57％：43％。 第三部分:雪中送炭之新源 公司资源 媒体资源 1、中新科技城及周边厂区员工名单； 2、唯亭动迁小区住户名单； 3、本区域内所有中介客户资源； 4、园区湖东、湖西中端物业住户名单。 客户资源 第三部分:雪中送炭之新源 公司主要营销人员 营销总监： 程越 十年从业经验。 从基层业务员做起，通过十年的历练，成长为一名合格的职业经理人。对于多种业态的房产项目具有丰富的操作经验。 主要操作项目：美之国花园、四季新家园、东湖大郡、名城映像花苑、无锡万科魅力之城、扬州新港名城花园、南京万科光明城市、南京加州城、昆山新城域、大丰中凯银杏湖、归园田居、珠江首府、南山檀郡、冠城大通蓝湾、仁恒双湖湾等。 营销总监： 卫勇 九年从业经验。 由基层销售到营销总监，长期从事房地产销售行业，有丰富的操盘经验及管理、组织、沟通能力。 主要操