2011陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P.pptVIP

杨凌项目整体定位及前期规划方案 目录—— 一、市场分析概要 市场分析概要 杨凌房地产市场概览表（二） 1.2 项目体量及建筑风格对比 康乐华府 水韵天伦居 1.3/ 2010-2011年项目价格走势对比 1.4 市场分析结论 项目发展定位 项目规划参数及指标研究： 占地面积：9.8亩 建筑面积：39200平米 容积率：6 项目性质：商业用地 产权：40年 中央首座 凌云壹号 产品规划建议 中央首座建筑形态建议—— 中央首座产品规划—— 产品形态论证—— 1、本地块处于商业繁华地段，因此最大化发挥项目的商业价值，在规划中将商业面积做到最大化，而且商业售价本身要比住宅和写字楼高，因此是遵从利润最大化原则的。因此建议将两栋楼1—4层连通成一个整体，在扣除返还面积后还有可观剩余。 2、本地块不适合做规模型办公，一则本身处于商业繁华区，二则杨凌甚至包括我们做的苏州新城国际、西安绿地SOHO同盟等项目，写字楼相较住宅、商业、公寓等业态来讲，都属于滞销型物业形态。因此建议在沿街楼栋上预先规划做少量的写字楼。 3、以公寓产品为主。由于土地的商业用地性质不可改变，那么就做以公寓为主的复合产品，整体面积区间偏小，由一房到三房，一房占据低总价、低首付的优势，可以扩大客群范围。而且公寓属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，在杨凌又填补了市场的一个空白。 中央首座定位—— 以公寓为主，商业支撑， 包含部分写字楼的复合地产。 连通两栋楼的1—4层，扩大使用面积； 一、二层规划为商业； 三、四、五、六层规划为办公，但上下水按公寓设计预留，如果后期写字楼难消，可以灵活改变为公寓销售； 其余作为公寓产品，户型从一房到三房科学配比。 现代派建筑风格设计展示 大气尊贵，质感永久，30年不过时 利润最大化原则，以实现最终销售利润最大化为出发点。 销售最快原则，要保证最快的销售速度，确保资金回流。 市场最需原则，根据市场需求情况配比畅销户型。 科学配比原则，经过销售计算确定各个户型的比例。 全面考虑未来市场变化走势等因素，局部调整比例。 户型配比要呈阶梯状，层次分明，幅度差异合理，利于销售。 项目定价策略 THANS! 整个建筑设计华贵现代，充满质感，内涵厚重又简洁明快。 简约的新中式 经典明朗的欧陆风格 中情西韵 中央首座户型配比原则—— 中央首座户型面积区间划分—— 一室一厅一卫 二室二厅一卫 45—60平米 80—95平米 三室二厅二卫 110—125平米 经过调查分析，市场上楼盘户型面积都普遍偏大，同类产品竞争非 常激烈，因此本项目户型设计抓住市场空白，偏经济适用型，再通 过赠送面积扩大业主的使用面积，客户将非常青睐，具体见后面。 户型面积配比及价格幅度控制—— 19.2万 120×4000 =480000 30% 110-125 三室二厅二卫 14.4万 90×4000 =360000 50% 80-95 二室二厅一卫 按4000元/㎡计算 8万 50×4000 =200000 20% 45-60 一室一厅一卫 基准价 40%首付（元） 单套总价（元） 权重 户型面积（㎡） 户型 拓展“灰度空间”，增加赠送面积，促进销售： 在控制面积的前提下，在户型设计上利用“偷”面积、“偷”空间等方式，如采用飘板的方式，为客户免费赠送更多空间；通过步入式凸窗，将内阳台转换成房间等手段，拓展实际的实用空间，将灰度空间最大化，为客户提供从未见过的、物超所值的户型产品。 细节打造等附加值最大化： 精工打造每个细节，营造主题体验式灵动景观，高标准物管服务等，全面提高产品附加值，树立高品质形象。另外，在大户型设计上，要充分迎合客户的尊贵感和奢度景观要求，除了合理分配使用空间外，考虑设计阳光花房，连通式大阳台等，在细节和气质上共赢。 政策影响下的户型创新设计 110平米三室二厅一卫经典全明户型设计 户型创新点1——95平米经典创新三房 2011.5 西安头脑风暴地产/品牌机构 智慧 · 执行 · 制胜 西安头脑风暴地产品牌机构 / 2011.5 二、项目发展定位 三、产品规划建议 四、项目定价策略 PART1 咸阳鑫苑 杨凌大有 陕西田丰 管委会 陕西华宇 陕西宇源 开发商 常乐路 3400 两室两厅一卫三室两厅两卫 6层、18层 2.68 12万 鑫苑·阳光尚东 杨泉路东 3200 三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫 ? 6层，18层 1.73 14.5万 德馨园 渭惠东路 4000 三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫 7层，18层 3.68 5万 田丰·东方明珠 滨河路南 4100 三室两厅一卫三室两厅两卫 6层，11层 1.8 10万 水韵天伦居 长青路 3600 三室两厅一卫三室两厅两卫 6层，11层，18层 1.8 12万 书