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2011马鞍山开发区禧徕乐项目商业定位销售与运营策略
商业价格制定应与投资方案相关联,投资方案应充分考虑开发商责任和项目的市场竞争力,做到均衡统一; 两者关系:投资回报越大,市场竞争力加大,开发商责任和风险增加,反之亦然; 考虑到目前市场普遍采用的投资回报方案(具有竞争关联)及税务处理需要,我们建议:采用三年返租,每年8%,一性返还24%,从售价中抵扣的方式,后3-5年,按市场实际租金,进行返还; 商业价格制定与投资回报 商业投资回报细化及价格建议 以开发公司实际收入测算,建议按8500元/㎡测算(详见价格拟合方案) 对外市场基价: 8500+8500*24%=10540元/㎡ 对外市场门市价:10540*1.03(折扣体系)=10856元/㎡ 注:此为本项目整体商业均价(含1/2/3层) 结语 我们有信心承诺: 将本项目做成马鞍山商业地产类营销典范——以最短时间内实现去化、并引领市场价格标杆。 同时,我们将利用我司在汽车后市场行业的相关渠道资源,为本项目的后期市场运营提供强有力的支撑! Thanks the end! 预祝项目开发圆满成功! 招商和销售并行,制定可执行的租售策略,引进专业商管公司,提供代租服务,加速品牌引进,通过主力店造势,提升本案的商业氛围和价值。 2、招商销售并行,加速品牌引进与主力店造势,提升项目商业价值; 一、目前市场主流集中型商业均有专业商管公司负责招商与管理,在集中型商业操作难度大的背景下,专业商管公司将大幅提升购房者信心。促进房源销售。 二、“返租,购房者每年提取一定比例的投资回报”是目前市场较为认可的经营模式。 三、当自主经营商铺数量占比较大时,需主力店支撑,同时也需要专业商业公司统一管理作为支撑。 目前市场销售经营模式总结 建议:可与南京知名市场形成关联关系(托管或战略结盟),将极大提升商业价值,提供代租服务,引进专业商管及有影响力的主力店。 1、免费加入“中国汽配网——汽配业的阿里巴巴”; 2、优先国内展会重点推广; 3、引入马鞍山市行业协会; 4、建立市场运营中心。 以经营户提前选铺直接切入销售 同时展开汽配行业品牌商家的招商引入 1、自营户特别优惠。 2、免收一年的市场管理费。 3、对签定长期经营协议的商户给予更多的优惠措施。 产业服务 优惠招商 销售策略 六大销售措施保障销售和运营两旺(新生客户) 客户类别 销售方式 目的 自营客 1、优先登记——自营客的认筹时间早于投资客; 给投资客以压力和市场预期 2、优惠购买——自营客购买给予较多的折扣点; 鼓励自营客购买 3、市场经营的前三年,如果自营客持续自营则分别给予自营客一定量的租金返还; 鼓励持续经营 4、限时开业——自营客需签定协议,保证在市场开业时入场经营,否则取消租金返还。 开业率保障 投资客 3年包租,一次性返还,每年保证8%的回报率 增加安全感 3年后以市场租金为回报,代为管理 提高赢利预期,便利其投资获利 注:该方案需要保证实际销售均价。 销售策略 招商策略 采取自主招商为主 A、主力商户(品牌连锁店、经销商,本地售后服务大户) 主要采用直接招商的形式: 目标客户收集 准客户确定 招商顾问拜访 项目推介(递交招商手册) 合作洽谈 达成合作意向 签订合作合同书 B、散户招商采用常规推广模式: 目标客户确定 派发招商折页和DM直邮 确定准客户 准客户回访 达成合作意向 进行商户资格审查 签订租赁合同 城城联盟 政府搭台 企业唱戏 启动政府资源,联手国内一流汽配商家/厂家,擎画全球财富! 招商策略 联手阿里巴巴,打造城网一体化的电子交易平台。 厂家 B to B 设置远程订货系统 货物查询检索系统 进、存、销一体化管理系统 消费者 B to C 经营商家 所有商铺的商品全部网上展示 网络检索平台 网上订购 经营商家 模式 针 对 措 施 招商策略 针对性招商优惠措施 A:品牌售后服务连锁店、知名汽配经销商、代理商 主要是指在汽车服务行业内享有一定声誉及影响力,带动市场人流作用显著,且对散户进驻具有较强感召力的知名品牌连锁店、经销商、代理商等。对于此类客群可根据具体情况给予一定免租期使用, 或一定期限内酌情减收租金,同时享有优先选铺权。 B:当地具有“领头羊”作用售后服务大户,享受售价一定优惠 C: 前50户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上,再享受售价(OR租金)一定优惠 D: 前51-100户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上,再享受售价(OR租金)一定优惠 E:银行为租、售客户提供融资支持 F: 按揭贷款、小额流动资金贷款利率从低,担保形式可更灵活。 G:市场推广支持 在正式开业的前期,由汽配城统一在有关媒体进行广告宣传,且不收取经营者的广告费;正式开业后,统一组织汽配城
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