2011黑龙江宝泉岭高尚小区营销策划总案162p.pptVIP

售楼处弱化售买功能，强化感观体验 在保证客户尊贵感时，弱化售卖功能，让客户“慢”下来 1、售楼处包装 选择三套样板间:双拼、联排、洋房设置样板间。 采用欧式风格和中式风格两种，样板间充分体现出项目的卖点。 卧室、厨房和餐厅增添生活感、如水果、蔬菜模型等等， 儿童房设置可更为人性化，以主题为主充分打动父母的心。 2、样板间包装 平面展示 LOGO1 LOGO2 LOGO3 名片 手提袋 纸杯 胸卡 便签 售楼处形象墙 销售配置组织架构 营销策划总监 策划经理 市场研展经理 艺术指导 案场经理 专职策划2名 销售内业 媒介执行 平面设计 文案 市场研究 市场调查 配合开发商 销售代表 备注：以上销售配置组织架构包含了我司负责项目的人员配置 开发商现场监控与反馈 销售策略 （1）定向销售 农垦系统是一个庞大的系统，因此农垦系统本身就蕴涵着巨大的购买力。 面对农垦系统的职工必须实现定向宣传，以实现两大目的： 一、近水楼台先得月，农垦内部会有一定优惠政策； 二、同为农垦系统，对开发商更为了解和信任； 建议在垦区电视台，进行定向媒体宣传。 在恳区进行DM的定点直投递。 （2）置业顾问的附加值。 客户购买产品更多的追求产品所带来的附加值，同价格产品谁的服务更让客户感觉 到舒适和尊贵，谁就会最终胜出。 表现：现场的置业顾问必须体现出细腻的问候、良好的专业、纯正的礼仪。 要给予客户的感觉是，项目的均价不是3400元/平，而是5000元/平。 实现真正的让度价值，让客户感觉物超所值。 （3）人文关怀的附加值。 物业、业主委员会都可以成为开发商实施人文关怀的平台，真正的人性必须要有随 之而来的行动，只有行动后，客户认知才能进行真正的口碑传播。 建议从内部认购开始，每个月对业主和准客户发送物业信息：物业信息里要提到工 程进度，项目信息等等。 （4）产品投诉部。 成立产品投诉部，让客户可以把对产品的不同理解和意见，及时反馈到开发商的技 术中心，择优采纳，这样便于及时正确的调整和修改，同时建设出更适合市场和目 标客户需求的产品。 价格策略 定价原则 ◇ 应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提； ◇ 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段； ◇ 以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系； ◇ 合理安排不同位置、不同类型、不同朝向之价格结构，在一定周期内确 保各类房型的相对均衡销售； 价格策略： 常规时间无折扣策略 ——强调稀缺品，一反开盘期打折常态，形成市场新闻点，并树立信心。 奖励折扣策略 ——在一定期限内签约，则奖励一定的折扣点； 如七天内签约98折，三天内签约99折；三天后签约无折扣。 客户形成压力，造成市场紧迫感。 80 85 85 85 85 80 85 康馨小区 85 90 90 85 90 90 85 学府新城 85 85 85 90 90 85 90 园丁小区 85 85 85 85 80 85 85 鑫梧桐小区 85 90 90 90 85 85 85 博惠小区 物业 品牌 规划 布局 小区 配套 景观 环境 建筑 规划 交通 环境 地理 位置 项目 各项目定位参数 1、地理位置参数 2、交通环境参数 3、建筑规划参数 4、景观环境规划 5、小区配套参数 6、规划布局参数 7、物业品牌影响参数 各项目价格计算方法 根据确定的各项参数计算本项目的销售价格 公式如下： X＝M*80*90*90*85*80*90*80/(A*B*C*D*E*F*G) 其中： X为本项目参考价 M为各项目参考价 3980 康馨小区 2900 园丁小区 2580 博惠小区 均价 项目 Ａ为各参考项目的地段位置系数 Ｂ为各参考项目的交通环境系数 Ｃ为各参考项目的建筑规划系数 Ｄ为各参考项目的景观环境系数 Ｅ为各参考项目的小区配套系数 Ｆ为各参考项目的平面布局系数 Ｇ为各参考项目的品牌影响系数 各项目价格计算方法 上表数据加权平均，即X＝∑Xi/9 本案按照区域市场导向法初步定价为2950元/平方米 3980 M*80*80*80*80*80*80*80/(A*B*C*D*E*F*G) 康馨小区 2900 M*90*90*90*85*85*85*85/(A*B*C*D*E*F*G) 园丁小区 2580 M*85*90*90*90*85*90*90/(A*B*C*D*E*F*G) 博惠小区 本项目计算价格 计算过程 项目 　　根据上文中区域市场导向作用制定的价格，通过盛世联合的专业团队运作，以及开发商具有一定开发经验，可实现项目销售价格5%的增幅，则销售价格＝2950*（１+５%）＝3300元/平方米的均价； 　　综上所述：参考11年区域市场状况，虽然房贷政策对于客户购买力度有较多影响，且11年下半年楼市可能回暖、