2012吴 江新都汇三期项目营销执行报告70p.pptVIP

直效行销 围点打援 特定高端消费场所的资料摆放 特定高端消费场所的资料摆放 ——住宅区 ——酒店 ——餐厅 渠道纵向深入 渠道选择标准：在人流较大处与聚集处（商场）构建宣传渠道； 通路选择： 行业协会通路：与行业协会进行战略合作（如贸易、信息、科技等行业协会），借助其公信力、 重要行业活动宣传平台（冠名等方式）及行业会员资源； 商务消费场所：星级酒店或咖啡厅等消费场所放置宣传手册； 主要交通要道：吴江主要交通路口； 户外媒介：从影响力与广泛性出发，在项目周边或松陵区等处投放户外广告，增强精准的项目宣传。 竞品客户拦截：可在周边几个同质项目旁设立广告牌，拦截其优质客户。 加油站、高档餐厅、休闲娱乐场所：设置外展点或DM单页，增加项目来人量。 一、二手联动 我司投资客户资源 我司租赁客户资源 形式：DM单直邮、电话、短信 ——夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，向阅读者传达投资信息，制造机不可失时不再来的紧迫感。 ——针对我司高端数据库进行电话、短信的回访，表明投资时机已经成熟，给客户制造紧迫感。 项目客户营销 凭借本项目即将开盘这一节点，邀请领袖客户进行产品测试 客户名单锁定： 华美易居投资客户、伟业前期客户、伟业公司高层、华美易居公司高层、项目周边经营商户、项目前期积累客户。 领先客户圈层传播——产品测试 时间：2012年10月，开盘前期 目的：试探客户对项目价值点认同度，获得有效建议，建立圈层影响力，同时有意向客户可提前内部认购。 与合作的银行及品牌商户合作，进行客户资源互换，吸收优秀客户，树立项目高端形象。 客户积累及维护——私人银行及商户联谊，资源互换 邀请意向客户与高端客户参与的小型宣讲及推介会 客户资源利用 方式：短信、直邮、电话通知 范围：三级市场联动，客户资源最大化挖掘利用 目的：拓宽客户层面、储备诚意客户 华美世居客户资源利用 价格策略 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 认筹期营销执行方法 区域拦截 ——得区域者，得天下，抓住客户必经之路的咽喉要道 区域拦截 在项目周边重要路段，如笠泽路、中山南路，长安路，高新路、交通南路等十字路口，设置大牌，拦截区域客户。 区域拦截 在项目周边重要路段，如笠泽路、中山南路，长安路，高新路、交通南路等沿路设置道旗，拦截区域客户。 价格策略 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 认筹期营销执行方法 现场包装 在项目现场显眼处设置路牌及指示牌，增加项目昭示性。 现场包装 在项目现场显眼处设置精神堡垒，提升项目形象。 销售道具效果展示 信封、信纸 手提袋、名片 DM单 报广 价格策略 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 认筹期营销执行方法 重点考虑因素 2.客户行为习惯分析 关键问题 明确总体目标 明确各阶段销售目标、定位的延续性、延展性、目标客户的针对性 已有案例客户分析参考 考虑时间因素对目前客户的影响修正 新客户调研 1.销售目标一致性 4.发展商资源整合 5.专业公司的资源整合 3.配合项目的工程进度 充分了解发展商的资源配置 充分利用公司的客户资源与已有案例的活动方案 活动前提条件 公司资源平台 营销活动计划思路 活动营销 ——暂定参加10月19-21日秋季房交会。 活动目的： 为开盘奠定基础，增加蓄客量，促进签约，业内传播，为楼盘推广造势。 活动营销 ——暂定10月27日举行开盘活动 活动目的： 开盘仪式启动 与客户加强联系，促进签约 业内传播，为楼盘推广造势 第二阶段：快速销售、占领市场 热销期推案计划： 正式销售期（2012.10.27-2013.1.31） 第二阶段: 时间：2012.10.27——2013.1.31 推案对象：c-1号楼（6、8、11层） 共59套 实现均价：7200元/㎡；目标均价7300元/㎡； 销售目标：推出剩下房源，确保完成本阶段可售房源70%销售率，目标 80%销售率 推案动机：项目沿马路，位置相对弱势，低价入市试探市场；控制推量， 有助于根据市场及销售形势及时调整策略。 热销期具体执行方法 价格策略 直效行销 主动出击 营销活动 价格策略 小步快跑 ——放出货源，快速提价，刺激消费。 ——中期实现均价7200元/平米 ——力争2012年1月底前销售率达到推盘量的70% 在热销一段时间后，放出中高层产品，补充货源同时对中低层剩余产品提价，拉开差价带动楼盘均衡销售。 放出中高层，价格攀升至7200元/平方米，同时提升形象。 热销期具体执行方法 价格策略 直效行销 主动出击 营销活动 在“中国（苏州）国际汽车博览会”、 “中