2013年度中国房地产市场形势展望报告.pptVIP

政策刺激使固定资产投资维持较快增长 宏观政策稳中趋松，基础设施投资继续推进，保障房建设继续扩大规模，战略性新兴产业加快发展，预计2013年固定资产投资增长22%左右。 在出口形势严峻、经济超预期减速的大背景下，2012年我国采取了一系列扩大投资政策措施，固定资产投资依然实现了较快增长。2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%。 投资形势-1 数据来源：国家统计局 表：固定资产投资（不含农户）增速（单位：%） 2013年货币、信贷“稳健取向”，新增货币供应量将适度增长 在经济增速趋稳背景下， 2013年的中国货币政策将会“稳中有进”，预计2013年社会融资规模达17万亿元左右，信贷投放9万亿元左右，M2同比增15%左右。 2012年社会融资总量持续增长，达15.76万亿元，同比增2.93万亿元。其中人民币贷款增加8.2万亿元，同比增7320亿元。显示2012年货币政策总体中性偏松。 中央经济工作会议提出2013 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。 货币供给-1 数据来源：央行 报告结构 2012年房地产市场回顾 一 2013年政策走向研判 三 2013年市场展望与房企对策 四 2013年宏观经济趋势 二 2012年政策演变 2013年政策走向 新型城镇化机遇与挑战 要点——2013年政策走向研判（1） 政策研判： 2012年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策和地产政策的预调微调，对房市走势产生了积极影响。地方政府在政策执行中的弹性，客观上起到了为房市部分松绑的效果。 2013年，房地产调控基调不变，政策相对稳定：更加突出两手抓策略。对房价上涨仍会保持高度警惕。 建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点，包括保障房制度、房地产税收制度、土地变革制度。 要点——2013年政策走向研判（2） 新型城镇化的机遇与挑战： 中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，从而使得各地房地产市场更趋分化。 农民工市民化是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产 行业和市场的影响是多面的。 集体土地制度变革，可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇。 随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。 政策预调微调，对房市产生积了极影响 年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水。 国家执行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过两次下调存准率和存贷款基准利率，使得流动性过紧的局面出现松动。 政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。 一年多来，在坚持房地产调控总体基调，继续对房价上涨保持高压态势的同时，政策执行由“全面收紧” 逐步朝“差别化”转向。 2012年政策演变-1 地方对政策的弹性执行，起到了部分松绑效果 地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，2012年地方政府在政策执行上，表现出更多的弹性。 虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑。 2012年很多地方采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等多种方式，对首次购房给予更多支持。据统计，2012年以来全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，上半年延长贷款年限、增加贷款上限，下半年又进一步下调首套房、二套房公积金贷款的首付比例。 2012年政策演变-2 房地产调控基调不变，政策相对稳定 2013年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续。 对于未来房地产调控方向，住建部表示，2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。 继续实行限购措施，要坚决抑制投机投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求。 房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕。 2013年政策走向-1 制度变革和长效机制 2013年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点。 住房保障制度：加快保障性住房投融资、建设、运营、管理等的制度建设。随着保障性住房建设、交用高峰的到来，住房保障制度建设和完善将成为今年制度变革的先导领域。 房地产税收制度：以税收制度改革为核心，建立商品住房领域去投资化的长效机制。研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。中央多次明确提出要扩大房产税改革试点范围，2013年房产税扩大试点范围，也是可以预见的。 土地制度变革：不仅是土地出让方式和出让制度的完善，使其与房地产业新的定位和新的形势相适应，更重要的是集体所有制土地上市流通等更深层次的改革，在2013年将被更多地提及并将加快探索研究。