大连市城市发展及市场研究报告（2011年）-92页.pptxVIP

大连市城市发展及市场研究报告;第一部分 城市整体发展状况 第二部分 城市规划及发展方向 第三部分 城市房地产业发展状况 第四部分 城市房地产开发状况;第一部分 目标城市整体发展状况——城市规模与人口;第一部分 目标城市整体发展状况——城市规模与人口;1、经济数据;1、经济数据;1、经济数据;2、产业结构;;第一部分 目标城市整体发展状况——自然人文;地理位置战略性强，自身城市基础建设较好。 城市景观资源丰富，气候舒适，具有较强的房地产投 资及宜居属性。 城市基本面数据良好，全面领先东北四大大城市，与 其他一二线城市相比也体现出较大的发展空间。;国家发改委“十一五”期间重点课题 “到2030年中国空间结构问题研究”;第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位;年度;80年代初 沿海国际性开放城市;第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位;第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位;第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位;第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位;重点建设金融中心、物流中心、生态科技创新城、国际商务区、知识经济聚集区和生态宜居城区，发展总部经济、金融保险、软件和创意产业、科技服务、商贸流通、信息服务、旅游会展、文化休闲为主体的高端现代服务业。;重点发展港航物流、旅游休闲、科技研发和教育文化。十二五期末全区城市化率达到95%，成为大连第一个基本实现全域化。;建设成以技术研发、销售批发、产品售后、仓储、专业策划、专业培训等服务为主的城市核心功能区,生态环境一流的创新型科技新城区。;新城区组团打造成大连对外开放的“桥头堡”;金州新区定位为新市区的经济中心，打造先进制造业聚集区。;第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位;保税区进一步扩大和提升服务功能，加快汽车物流城建设，支撑保税区的发展。;第二部分 城市规划及发展方向——城市内部发展潜力;第二部分 城市规划及发展方向——城市内部发展潜力;第二部分 城市规划及发展方向——城市内部发展潜力; 沈大都市圈核心城市之一，未来人口的快速增长将带来???大的需求潜力。 定位为东北地区核心城市，东北亚重要国际航运中心，预示良好的上升空间。 以西拓北进的城市发展战略为方向，由各自为战向组团模式发展转变。 各组团定位明确，新城区将成为未来大连新的经济增长点。 哈大高铁的通车将加强与东北区域的整体联系，投资属性将大幅提升。 地铁、高速路等重大路网建设，将加速人口外移助推城市郊区中心化，但短 期内对城市外围区域的辐射力有限。;楼市调控关键点;2010年大连土地出让金排名全国第三，成交金额为893亿元，同比增幅297.66%，仅次于上海和北京。;3、土地成交情况;主城区土地成交锐减，新城区异军突起成为趋势;主城区土地成交价格方面，甘井子区由于行政面积最大，发展不均衡，楼面价位于四区最末，为3484元/平米。成交面积方面，甘井子区远高于其他区域，占到主城区成交面积的45%。旅顺口区受城市发展战略影响，成交量明显放量。;新城区土地成交价格方面，开发区最高，楼面价达到1500元/平米左右。 成交面积方面，继开发区后，普湾新区成为城市重点发展区域，土地放量，2010年成交面积占全市比重超过50%。;3、土地成交情况;名称;名称; 2010年大连土地集中放量，两年内将出现集中入市局面。 中心城区用地紧张，已开始进入人口外溢和新城建设时代。 甘井子区与旅顺口区临近市区、基础建设较好的部分区域成为抢滩主城 区的最后机会。 投资热点普湾新区“利好出尽”，近4000万平米的土地成交，使得后期 区域价格竞争格局已可预见。;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;第四部分 城市房地产业开发状况——商品住宅市场;已经初步形成“一市两城” 的城市功能格局;;区域认知：04年以前，无机场片区的概念，农业用地占比达70%左右。 区域产业：除机场线，主要包括华林等服装加工等低端劳动力密集型生产企业，行业收入较低。 区域人口：受早年经济适用房用地及区域感知影响，片区积聚大量外来打工人口，人口嘈杂，素质较低。 区域配套：区域配套匮乏，交通不便。 房产开发：新星等企业拿地开发经济适用房小区，价格在1500-2000之间。;区域规划——机场新区将建设成为甘井子的政务新区，大连市的城市副中心及机场临空经济区。;发