房产税、契税.ppt

房产 车船税 房产税 一、房产税的课税对象：房产 二、纳税人 1、具体规定 （1）产权属于集体和个人的----集体单位和个人为纳税人 （2）产权尚不确定或纠纷尚未解决的-----房产代管人或使用人为纳税人 （3）产权属于国家的----经管单位为纳税人 （4）产权出典的------承典人为纳税人 解析：“出典” 出典一般是房屋出典，是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典具有如下法律特征：  1、房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。  2、房屋出典受典期限制，典期届满前出典人并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋典权（用益物权）。房屋出典后，在典期以内，出典人仍然享有房屋所有权，但已不能直接占有、使用房屋；承租人虽取得对房屋的占有、使用权，但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是，出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。 例如，A有房，缺钱，但是不想卖房子，将房子出典给B，A为出典人，B为承典人由B缴纳房产税 需要注意的是： 对个人所有的房产非营业用（自己居住），免征房产税 对个人所有的房产用于生产经营（开小吃铺等）交房产税 2、外籍人员、华侨、港澳台同胞在内地拥有房产的，不交房产税，交城市房地产税。（目前这样规定，以后会调整） 即：房产税对内不对外 城市房地产税的税负高于房产税 二、房产税的征税范围 1、城市、县、建制镇、工矿区内的房产。不包括农村 2、房产是指以房屋形态表现的房产 独立于房屋意外的建筑物（围墙、烟囱、水塔不属于房产） 三、房产税的计征方法 房产税按年征收，分期缴纳。具体纳税期由各地人民政府确定。可按季、半年度 四、房产税的计税依据及应纳税额 1、从价计征 应纳税额=房产原值*（1-扣除率）*1.2% 2、从租计征 应纳税额=租金收入*12% 注意：对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率计算征收房产税。 用上述方法计算的应纳税额是年税额，分季度缴纳的税额要再次基础上除以4 3、特殊规定 （1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险，按房产余值作为计税依据计算房产税 （2）以房产投资收取固定收入，不承担风险、视同出租，以出租房取得的租金收入作为计税依据计算房产税。 （3）融资租赁的房屋，以房屋余值为计税依据计算房产税 例题 1、某企业有价值100万元的房产，税率1.2%，当地规定的扣除率30%。计算应纳房产税 2、某农民王某2008年将在本村价值50万元的楼房出租，每月租金3000元，税率12% 例题 3、某企业有原值为2500万的房产。2008年将其中的30%对外投资联营，限期10年，每年固定分红50万元，不承担风险，当地政府规定的扣除率为20%，计算2008年度该企业应纳房产税 解析： 房产30%部分投资联营，但是取得固定收入，不承担风险，这一部分从租计征房产税 剩余的70%部分属于企业自有用于生产经营的房产，从价计征房产税 从价计征部分：2500%（1-30%）*（1-20%）*1.2%=16.8（万元） 从租计征部分：50*12%=6（万元） 本企业共纳房产税：16.8+6=22.8（万元） 4、某企业2008年1月1日，房产原值3000万元，4月1日，将其中1000万元的临街房出租某商店，月租金5万元，当地政府规定可以扣除20%后的余值计税。求2008年该企业应纳房产税 解析：本题要分3段计算房产税。4月1日前（本年度的3个月）计税依据在房产原值为3000万的基础上扣减20%；从4月1日到本年的12月31日（本年度的9个月）计税依据在房产原值为（3000-1000）的基础上扣减20%；从4月1日到12月31日（本年度的9个月）出租的部分从组计征总租金收入=5*9 答案： ①3000*（1-20%）*1.2%*3/12 ②（3000-1000）*（1-20%）*1.2%*9/12 ③5万*9*12% 三项相加即为本年度共纳房产税 5、王某有平方共16间，房产原值50万元。其中用于开参观7间，房产原值20万元，扣除率20%，2008年1月1日将4间出典给李某，价款12万元，剩余5间出租某公司，每月租金1万元，计算王某共应纳房产税 解析：用于开餐馆的7间从价计征房产税；出典的4间王某补交房产税，有承典人李某交；出租的5间从租计征房产税 从价计征部分：20*（1-20%）*1.2% 从租计征部分：1*12*12% 两部分相加即可 房产税纳税义务发生的时间 将自有的房产