山东德州金马商城商业项目营销报告42p.pptVIP

2013年6月 7月8月 9月10月 3-1号楼市场预热，其他尾房强销 3-1号楼公开发售强销，其他尾房强销 3-1号持续强销，其他尾房强销 尾期营销推广执行阶段划分执行 11月12月 尾盘期 4.8 推广执行 3-1号楼预热期，其他尾房强销（2013.6月) 阶段目标 完成现场包装、人员培训及销售资料准备工作 重点强销尾房，并对3-1号楼进行蓄客 推广策略 1、营造极具杀伤力的售楼现场及周边环境（在售楼处南北入口 树立大型交通导视牌，对北主入口利用喷绘及夜间LED灯加强识别性） 2、组织政企单位人士开展内部VIP认购推介 3、广告密集投放，积极运用单页传播项目销售信息点 3-1号楼认购方案、价格体系、各类物料准备就绪 4.8 推广执行 推广方式：宣传车+派单+售楼处交通导视+短信+报纸+电视 3-1号楼开盘强销期，其他尾房强销（2013年7月8月) 快速消化3-1号楼房源 利用开盘热销势头，继续加大尾房销售力度 1、做好开盘活动，提升解筹率，引爆武城市场 2、广告密集投放，积极运用单页、报纸、短信传播项目进展情 阶段目标 推广策略 4.8 推广执行 推广方式：宣传车 派单+开盘活动+短信+报纸+电视 3-1号楼及其他尾房持续期（2013年9月10月) 调整销控，再次推出部分保留房源 根据市场情况，做好相应价格策略 1、利用口碑传播，维护客户关系，进一步提升品牌 2、针对销售旺季季，适时举办公关活动 阶段目标 营销策略 3、通过相关促销手段配合，形成紧迫感，促使本地潜在 客户早下决心，提升成单率。 4.8 推广执行 推广策略 推广方式：现场电话追客+派单+公关活动+短信+报纸 宣传车 尾盘期（2013年11月12月) 尾盘开始清盘 做好老客户情感维系工作，建立良好的市场口碑， 为商业销售做基础 1、利用口碑传播，维护客户关系，提升品牌 2、根据剩余房源特点，制定相应推广销售策略 3、开展点对点的推广营销策略，提高信息传达的有效性 阶段目标 营销策略 4.8 推广执行 推广方式：现场电话追客+派单+公关活动+短信 1 营销目标 2 市场研判 4 项目营销策略 5 结束语 3 项目销售分析 金马商城 营销推广纲要 营销目标 1 营销目标 6个月内完成148套的销售任务 营销目标 博允对金马商城营销目标的理解 2013年下半年住宅实现清盘(148套) 1 实现3-1号楼成功开盘 2 目标 目标 稳步提升价格，获取价格红利 3 进一步提升形象，为持续销售奠定基础 4 市场研判 2 市场研判 供给与去化：连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大 2 2.1 供应量分析 1.7万 80% 8.7万 武城县振华街西首 滨湖丽都南区 11万 45% 20万 振华街西首 幸福家园 98.5万 4.5万 50万 14.5万 6.5万 11万 存量（㎡ ） 70% 0% 15% 60% 0% 总体销售率 137.7万 15万 50万 17万 16万 11万 建筑面积（㎡ ） 振华街东首 浩科盛景园 合计 浩天小区对面 玲珑君悦欧典 张庄社区对面 阳光瑞景 顺河街与青年路交汇处 宏图嘉苑 振华街西首古贝春酒厂北临 金铭凤凰台 位置 项目名称 目前，主要在售以及正在认购项目为7个，总规模近137.7万平方米，存量约为98万平方米，平均销售率约为30%，主要玲珑和凤凰台两个正在认购项目占存量较大约60万平米。 2 2.2 建筑类型分析 板式 现代 6层 12层（多层为主） 多层、小高层 滨湖丽都南区 板式 现代 6层 17层（多层为主） 多层、小高层 幸福家园 板式、点式 现代 6层 17层（多层为主） 多层、小高层 宏图嘉苑 浩科盛景园 玲珑君悦欧典 阳光瑞景 金铭凤凰台 项目名称 板式 现代 7层、13层、15层 多层、小高层 板式 欧式 4层、6层、18层、27层 洋房、多层、小高层 板式 现代 12层 小高层 板式 现代 6层 多层 点/板式 建筑风格 层数 楼体类型 武城在售项目以多层为主，销售非常好，小高层住宅项目逐年增多，销售抗性逐渐减少，外立面风格较为单一。 2 2.3 户型分析 120㎡左右的三室二厅、80—90㎡左右的二室二厅是供应市场上的主力户型，这与开发商迎合当地商品房消费者以居住改善型的需求为主有关； 自住是大多数消费者的置业目的，超大或较小户型市场反映平淡； 户型设计虽较实用，但明显落后于主流市场的设计方向。 3800 3600 3300 3500 3700 3600 3500 均价（ 元/㎡ ） 80—140㎡ 120㎡ 二室二厅、三室二厅 幸福家园 60---140㎡ 110㎡ 二室二厅、三室二厅 宏图嘉苑 70—130㎡ 1