常州蔷佳园项目产品定位策略报告105p.pdfVIP

汇丰房产专阅 常州蔷佳园项目产品定位策略报告 上海新联康 汇丰房产专阅 第一部分 市场篇 看房地产市场风起云涌，知常州楼市变幻无穷 上海新联康 汇丰房产专阅 一、 常州宏观楼市市场回顾 1、 2006 年常州宏观楼市综述 2006 年常州楼市简要回顾 2005 年，房地产行业在经过 “国八条”等一系列宏观政策的洗礼后，整个 市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急速下降的盘整时期，06 年 上半年，以上海、常州等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处 于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速 回暖，整体楼市呈现“稳中有升”的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产 品特性，获得各自不同的发展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现高低不 同的价格涨跌态势。回顾整个2006 年，常州楼市大致可以概括为以下几个方面： ⑪、地产开发总量不断上升，买卖市场发生转换，刚性需求成为主流 2006年1-9月全市房地产开发投资量 60.0% 44.6% 45.2% 37.6% 40.0% 8.9% 20.0% 0.0% 同比增长 -20.0% -40.0% -60.0% -61.5% -80.0% 102.6亿元 75.4亿元 2.5亿元 16.1亿元 8.6亿元 全市开发总投资 住宅投资 办公楼投资 商业用房投资 其他投资 2006 年 1—9 月份，全市完成房地产开发投资破百亿，达到 102.6 亿元。 同比增长 37.6％，其中住宅投资为 75.4 亿元，增长 44.6％；办公楼投资 2.5 亿元，同比下降 61.5％；商业营业用房投资 16.1 亿元，增长 45.2％；其他投资 8.6 亿元．同比增长 8.9％。前九个月民营房地产企业共完成开发投资 73.9 亿元， 同比增长26.5％，占全部房地产开发投资的比重达72％。 2006 年类似加息、新政等一系列国家宏观调控的 “重手”使得中小开发企 业感到了前所未有的生存压力，而受到常州市政府北迁等利好消息的促动，市场 供应量不断增加，在这一年里，市场从供小于求逐渐转变为供大于求，买方市场 上海新联康 汇丰房产专阅 的到来使得购房者拥有了更多的选择权，购客也在洗礼中逐步走向更理性，走向 更成熟。 ⑫、房价微幅上升，中档价位住宅成为市场主流，同质房面临考验 随着常州房地产业的发展，房价在不断攀升，依据 2006 年 3、4 季度的数据 分析来看，3800—4500 元/平方米的商品住宅是常州房地产市场的热点，而同档 次同类型的产品在同一区域，同时间范围内剧增，其引发的供需矛盾非常明显。 ⑬、 自住型需求主导市场，购房需求仍然旺盛 2006 年为期三天的秋季房交会共成交 159 套，成交建筑总面积达 14945 平 方米，成交金额共 8245.7 万元,非住宅成交共 16 套，成交面积达 2066 平方米, 成交金额共 1978 万元。另外意向性住宅客户 484 套，非住宅 26 套。 2006 年 10 月份，市区实现商品房合同销售 61.13 万㎡，同比增长 207.80％， 比上月增长93.63％。其中，实现商品住宅合同销售面积为48.06 万㎡，合同销 售套数 4306 套，同比分别增长 182.54％、191.93％，环比分别增长 84.92％、 79.04％。在上月供应量突增的铺垫下，本月成交量首次