石家庄写字楼及商业市场调研.ppt

* 典型项目（写字楼） 项目名称 万象天成 基本情况 楼体由一座裙楼三座塔楼构成，位于桥西区裕华西路15号河北艺术中心西临，住宅、高层公寓、商业、酒店、写字楼的复合地产。 楼层规划 A座塔楼为公寓32层，B座塔楼为酒店14层，C座为写字楼25层， 价格 7800元/㎡ —— 万象天成 层高 取暖方式 层高3.5m， 中央空调 销售状况 纯写写字楼售罄，现销售公寓商住两用部分。 卖点 优越的独立位置，综合的物业形态，酒店、公寓、写字楼、购物中心的组合。 石家庄写字楼市场从产品形态上看，专业化、个性化、环保化写字楼成为趋势 石家庄写字楼市场长期被商住混合写字楼占据，但是随着国内外知名企业等需求高档写字楼服务的企业进驻，石家庄写字楼市场逐渐从混合型向专业化发展，有实力的企业将选择更专业、服务品质更高的专业化写字楼。 解析区域写字楼市场环境 1 桥东写字楼市场特征 3 走势预判 去化量分析 2 桥东板块 商业中心 * 2007年桥东板块写字楼市场代表项目有安侨.商务、东方新世界、凯嘉大厦、美东国际、盛博商务、世纪方舟、中宏汇景国际、万隆国际、丽迪亚国际商务、财智西美10个项目，其中中宏汇景国际2007年下半年的最热点项目，它占据了CBD中心优势地段，以及城市繁华中心区域，使它吸引了众多企业的观注。 进入2008年以后，桥东板块要写字楼代表项目有中铁商务广场、众鑫ME大厦、万隆国际、万达广场、开元环球中心、勒泰中心等优势地段陆续上市。09年在售的主要写字楼项目主要有中铁商务广场、众鑫ME码、保艺大厦等，万达广场及勒泰中心明年将集中上市。 桥东板块写字楼情况 未来两年到三年，该板块仍会担当石家庄写字楼市场领跑者的角色。从近期项目开发和土地储备来看，未来3到5年，供应量将会迅速增加到30-80万平米的体量，这样一来，其区域内需求将得到极大的满足，在加上区域外的有效需求不断增加，因此写字楼市场将全面开展。 商业中心 * 按照物业档次和目前的售价/租金将板块分成三个层级，桥东处于第二级 黄龙板块 （钱江新城） 桥西区板块 庆春板块 平均租金区间 (元/天/m2） 2.5-3.5 平均售价区间 (元/m2） 2.0-3.5 1.5-2.5 博物馆商圈 0.8-1.5 8,000-10,000 6,000-8,000 5,000-8,000 4,000-6,000 顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口； 多有大堂和室外广场； 注重科技和生态办公； 入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次 设备多采用知名品牌国内组装； 大堂昭示性一般，无室外广场 商住为主，规划功能落后； 入住企业规模较小 受区域价值局限，客户认知度较低 东购商圈 北国商圈 写字楼分布层级 东购商圈——石家庄目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表石家庄写字楼最高水平 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套 核心驱动力 未来发展趋势 行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、文化传播等； 客户：国际国内知名企业驻石机构、河北省及石家庄市著名企业；以行业内的大中企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度： 客户特征 未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限； 租售状况 受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上； 投资客较活跃，以机构投资者居多； 北国商圈——石家庄政府机关集中的地段，商务配套成熟，是石家庄写字楼开发较早的区域 政府机构聚集地； 配套成熟；交通便利 核心驱动力 未来发展趋势 东欧故商圈的地位会受到北国商圈的挑战，部分金融机构驻石总部将向城东迁移； 供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值 租售状况 出租率在85％左右； 销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小 行业：以纺织、设备加工、贸易、信息技术、企业办事处为主 客户：国内、河北大型工业机构企业和河北中小型贸易、信息技术企业 金融企业实力雄厚，多租用大面积物业 客户特征 * 博物馆商圈——依托文教产业和信息产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主 个体私营企业的聚群效应——“公寓式办公的聚集地”； 文化区、教育区结合地； 核心驱动力 未来发展趋势 前期优惠政策吸引了智力型类相关产业的入住，随着企业的发展和优惠政策吸引力的减弱，部分企业开始搬离本区域； 产业广泛，专业化程度较低； 租售状况 大部分出租率在80％以上； 大多在01-03年投入使用，物业交易不活跃； 行业：以智力型企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等； 客户：石家庄本地企业为主，很多是以个人工作室起家