成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通42p.pptVIP

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成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通42p

本案研判核心命题—— 如何运营,方可风险最小,利益最大? 提出项目运营结构—— 现有规划之下,各物业关系梳理 项目商业运营矛盾点梳理? 如何解决矛盾,盘活全局?商业定位策略 定位之下,仍待解决的问题点? 品牌附加值注入?营销核心概念体系 现有规划之下, 各物业关系梳理 在建筑设计层面, 锦绣工场,为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造 的旅游复合产业街区。 那么,在商业地产运营层面, 物业应如何划分?营销过程中,分别实现什么角色? 项目产业关系梳理 项目产业关系梳理 纵观产品规划, 商业矛盾点梳理? 就政府意愿而言,本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象\展览窗口,从而增加城市文脉气质—— 市政意义大于商业利益 就投资商而言,本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系,如何达成有效的回款模式、盈利模式,进而实现低风险的收益—— 商业利益大于市政意义 以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式 现金流回收周期漫长,开发风险加大 以商业街区之实,以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式 在满足政府公益需求同时,通过可控开发模式控制风现金流风险 项目商业部分总体量不大,但规划为3-4层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城,势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场,而后方可实现销售; 而开发行为更强物业的快速销售回款,尽可能缩短开发周期,将风险控在最低; 为实现后期经营的可控性、持继性,理论方法是将物业统 一经营管理,产权分割出售,业主获得固定回报—— 大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡 难点单位通过招商实现带租约出售,优势单位通过物业自 身价值出售为可行之道,但—— 业态控制与统一管理无法做到,后期经营无法保证 以上矛盾, 是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。 我们无法全部解决, 但可以通过规划定位,实现有效控制。 如何控制? 商业定位体系建立 项目功能定位 依托古蜀织锦文脉核心资源,城市平台, 通过后期可控规划, 打造代言成都古蜀织锦文明的 旅游复合型、商业主导型的产业街区。 商业功能定位要素 古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化 与城市即有街区无缝链接,达成城市商脉、人脉资源利用最大化 古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘 业态规划分区布局 古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 人流动线联动 交通动线联动 人流动线联动 交通动线联动 电影院/西餐/酒吧/户外基地/瑜珈馆等次主力店先期招商引入,定制式打造; 一楼/二楼沿街铺依托地段价值/品牌价值产权发售;考虑一/二楼竖向整端式销售; 三楼/四楼/电影院可考虑两种方式: 1、带租约发售,产权分割不宜过多; 2、只租不售,时间成熟,再行入市; 客栈部分: 面积划小,专业团队打理,以特色酒店式公寓出售。 项目整个商区采用统一管理,保证项目档次、竞争力; 客栈部分引入专业酒店管理公司,打造特色酒店式公寓,可代租,但不承诺租金回报。 第一层次,强调复合性产业街区/物业互动盈利 第二层次,到达式业态为核心/旅游产业链盈利 第三层次,特色文化内核街区/品牌整合盈利 此定位体系特征 文脉品牌注入商业地产,无论政/企,价值最大化 控制现金流与开发模式问题 控制经营模式与产权分散问题 此定位体系难点 先期定制式招商问题 后期经营问题 三\四楼租赁\发售问题. 上述问题,若双方确定合作,全心公司愿以强大的 商家资源人脉及招商实力,专项解决。 营销核心概念加码 一个汇集中西、横贯古今文化的时尚场,是本案在文化上的定位,也是全案定位基调。 在营销层面,如何表答? 项目营销形象髦主概念 十里成都府 花花锦绣场 ——编织成都式时髦 项目营销形象髦主概念(备选) 浣花上河图 ——编织成都式时髦 以上为全心公司对项目商业运营思考。 商业地产运营,有大量的细节、不可控因素与变数存在。全心愿意与贵方一道,深入探究,锦里之后,又一个成都作品! END 招商/发售策略 经营模式 盈利模式 住宅/客栈 现金流 一二层商业发售 三四层/租赁收入 电影院门票收入 中长期博物馆 门票收入 品牌整合盈利 商业旅游产业互动盈利 住宅开发盈利 概念诠注: 1、借势成都休闲文化,“十里成都府,古蜀文化氛围十足。 2、”花花锦绣场“花花世界,暗寓街区商业繁华,灯红酒绿。 编织成都式时髦——编织,与项目核心文化——蜀锦织绣暗合,同时暗指特色文化的现代传承。 概念诠注: 1、借势‘’清明上河图”之寓义,暗寓街区商业繁华,灯红酒绿。 2、“浣花”,点明地段,成都最后的珍罕地段,价值无二。 编织成都式时髦——编织,

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