成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通42p.pptVIP

本案研判核心命题——如何运营，方可风险最小，利益最大？ 提出项目运营结构—— 现有规划之下，各物业关系梳理 项目商业运营矛盾点梳理？ 如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略 定位之下，仍待解决的问题点？ 品牌附加值注入？营销核心概念体系 现有规划之下，各物业关系梳理 在建筑设计层面， 锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造 的旅游复合产业街区。 那么，在商业地产运营层面， 物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？ 项目产业关系梳理 项目产业关系梳理 纵观产品规划，商业矛盾点梳理？ 就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象＼展览窗口，从而增加城市文脉气质—— 市政意义大于商业利益 就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系，如何达成有效的回款模式、盈利模式，进而实现低风险的收益—— 商业利益大于市政意义 以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式 现金流回收周期漫长，开发风险加大 以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式 在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制风现金流风险 项目商业部分总体量不大，但规划为３－４层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实现销售； 而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周期，将风险控在最低； 为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统 一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报—— 大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡 难点单位通过招商实现带租约出售，优势单位通过物业自 身价值出售为可行之道，但—— 业态控制与统一管理无法做到，后期经营无法保证 以上矛盾，是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。我们无法全部解决，但可以通过规划定位，实现有效控制。 如何控制？商业定位体系建立 项目功能定位 依托古蜀织锦文脉核心资源，城市平台， 通过后期可控规划， 打造代言成都古蜀织锦文明的 旅游复合型、商业主导型的产业街区。 商业功能定位要素 古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化 与城市即有街区无缝链接，达成城市商脉、人脉资源利用最大化 古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘 业态规划分区布局 古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 业态规划分区布局 人流动线联动 交通动线联动 人流动线联动 交通动线联动 电影院／西餐／酒吧／户外基地／瑜珈馆等次主力店先期招商引入，定制式打造； 一楼／二楼沿街铺依托地段价值／品牌价值产权发售；考虑一／二楼竖向整端式销售； 三楼／四楼/电影院可考虑两种方式： １、带租约发售，产权分割不宜过多； ２、只租不售，时间成熟，再行入市； 客栈部分： 面积划小，专业团队打理，以特色酒店式公寓出售。 项目整个商区采用统一管理，保证项目档次、竞争力； 客栈部分引入专业酒店管理公司，打造特色酒店式公寓，可代租，但不承诺租金回报。 第一层次，强调复合性产业街区/物业互动盈利 第二层次，到达式业态为核心/旅游产业链盈利 第三层次，特色文化内核街区／品牌整合盈利 此定位体系特征 文脉品牌注入商业地产，无论政／企，价值最大化 控制现金流与开发模式问题 控制经营模式与产权分散问题 此定位体系难点 先期定制式招商问题 后期经营问题 三＼四楼租赁＼发售问题． 上述问题，若双方确定合作，全心公司愿以强大的 商家资源人脉及招商实力，专项解决。 营销核心概念加码 一个汇集中西、横贯古今文化的时尚场，是本案在文化上的定位，也是全案定位基调。 在营销层面，如何表答？ 项目营销形象髦主概念 十里成都府 花花锦绣场 ——编织成都式时髦 项目营销形象髦主概念（备选） 浣花上河图 ——编织成都式时髦 以上为全心公司对项目商业运营思考。商业地产运营，有大量的细节、不可控因素与变数存在。全心愿意与贵方一道，深入探究，锦里之后，又一个成都作品！ END 招商／发售策略 经营模式 盈利模式 住宅/客栈 现金流 一二层商业发售 三四层/租赁收入 电影院门票收入 中长期博物馆 门票收入 品牌整合盈利 商业旅游产业互动盈利 住宅开发盈利 概念诠注： 1、借势成都休闲文化，“十里成都府，古蜀文化氛围十足。 2、”花花锦绣场“花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。 编织成都式时髦——编织，与项目核心文化——蜀锦织绣暗合，同时暗指特色文化的现代传承。 概念诠注： 1、借势‘’清明上河图”之寓义，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。 2、“浣花”，点明地段，成都最后的珍罕地段，价值无二。 编织成都式时髦——编织，