2008年泰州市场报告.pptVIP

为响应国家土地净地上市的土地政策，08年初泰州市对其计划出让土地实行净地上市。执行时间：08年1月1日起 * 2008年度泰州市场报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 2009年2月 目 录 第一篇 地产篇 第二篇 房产篇 第三篇 BEST-TEAM 2009年市场预判 第一篇 泰州面对什么样的宏观大形式 1、近年金融政策 2、泰州本土性政策 3、08年土地出让计划 4、08年已出让土地分析 5、08年土地交易情况 BEST-TEAM 1、近年金融政策 近年利率调整 在进入08年后在一片打压声之下房地产行业迅速下滑，加之世界经济影响整个市场处于崩溃边缘。到下半年9月央行降息救市，经过5次降息调整至07年第一次涨息水平之下。经过这样的一轮调整市场下滑有所缓和，但并没有从根本上解决房地产问题所在，预计09年还会有一系列的金融调整政策。 BEST-TEAM 1.98 2.25 第十一次 2008-12-23 2.25 3.33 第十次 2008-11-26 3.33 3.6 第九次 2008-10-30 3.6 3.87 第八次 2008-10-9 3.87 4.14 第七次 2008-9-16 4.14 3.87 第六次 2007-12-21 3.87 3.6 第五次 2007-9-15 3.6 3.33 第四次 2007-8-22 3.33 3.06 第三次 2007-7-21 3.06 2.79 第二次 2007-5-18 2.79 2.52 第一次 2007-3-18 调整后（%） 调整前（%） 次数 时间 基准利率历次调整 基准利率涨幅最高10%、最低7% 涨幅保持在7-10%之间 基准利率降幅最高32%、最低7% 08年银行基准利率的下调是由于全球性的金融危机导致中国经济出现一定下滑态势，是政府为了保持经济稳定快速发展所作出的调整，所以国家在此方面的调整并不是主要针对房地产市场。 由于上调了短期贷款的利率，这一政策将对开发商的开发贷款产生一定的影响。 特别是对于那些尚未上市，无法从资本市场融资，且主要依靠银行开发贷扩张 的房地产开发企业而言，无疑将会增加他们的资金成本，加大开发成本。 从而影响房地产开发企业参加土地竞投的积极性，从而有利于降低房地产开发 企业对地价的预期，并最终影响到房价。 在金融政策上的抑扬波动，不仅仅是顺应市场的一种适时调整，也是对整个市场 的一次重新洗牌，竞争力小的开发单位及相关单位将在洗牌中被淘汰。 BEST-TEAM 2、泰州市本土政策 ? a、净地上市 ? 净地出让使得开发流程缩短。 减少因拆迁问题造成的政府于开发商的矛盾。（之前泰州东风路东侧湖州华辰地块） 净地出让增加了政府拆迁压力。在旧城改造上拆迁难度大，地块推出速度减缓。 就开发商而言，净地获得增加了其投资信心，减少了不必要的麻烦。 政策影响 ? BEST-TEAM BEST-TEAM 政策影响 ? 本土救市全面启动。 增加了购房者购买信心。 观望心理依然占据主导，新政诱惑有限。 b、 本地救市政策 执行时间：08年10月28日 –09年12月31日 公积金首付比例由30%下调为20%，公积金贷款的首付比例由40%降为30% 个人首次购买90平方米及以下普通住房（含二手房），契税为1%，给予房款总额0.7%的补贴； 个人非首次购买90平方米及以下普通住房（含二手房），契税为2%，给予房款总额1.4%的补贴； 个人购买90至144平方米一下（含144平方米）普通住房（含二手房）的，将给予1%的补贴。 BEST-TEAM 政策影响 ? 提升开发企业开发信心。 降低房地产开发成本。 规范房地产市场价格行为，严格执行明码标价制度， 房价“一价清” 。 c、 物价局暂停执行核价制度 执行时间：09年1月1日 –09年12月31日 3、08年计划出让土地 2008年泰州市国土局计划上市商住性质土地47宗，共计4680亩， 从上图看出大量地块仍旧集中在南区和东区，将导致这两个区域 未来的竞争更加的炽热化 。 BEST-TEAM 08年计划上市土地4680亩，08年仅仅挂牌出让1694.25亩，占全年出让总计划的36%。 政府有意识控制土地放量，从而控制泰州房产市场发展的“过热”现象； 开发商资金缺乏，整体市场的萎靡也使得政府不得不降低土地发放的速度； 08年市场的低迷也是土地放量降低的根本原因之一，从而促使泰州房产市场良性循环。 BEST-TEAM 单位：亩 单位：亩 4、2008年已出让土地分析 备注：具备上市条件——三通一平 具备上市条件的29宗，占总上市计划的62%，面积占 总上市计划的56%；不具备上市条件的18宗，占总上 市计划的38%，面积占总上市计划的44%。 从上