2009固始县怡和新城项目项目可研报告 2009-59页.pptVIP

信阳市固始县怡和新城 项目投资可行性研究报告 目录 一、基本情况 1、地理位置 宗地具体位置及周边单位 第三部分：房地产市场分析 方案一 方案二 方案三 方案1：成本构成表 五、代表项目 多层：1500元 叠加：2400元，联排：2700元，多层：1600元 ，小高层：1950元 多层：1750元 小高层：2100元 多层：1600元 价格 （元/㎡） 教育: 慈济高中、永和高中、凤凰学校等 银行: 信用社 医院: 社区医院 宾馆: 玉麒麟大酒店等 古城公园、凤凰湖 公共配套：双语幼儿园、城郊一中、信阳实验高中、人民医院住院部、第二中医院、秀水公园 学 校: 希望高中、小哈佛幼儿园、实验小学、 超 市: 秀水公园 银行: 工商银行 宾馆: 福临宾馆 医院: 红星医院 学 校: 希望高中、小哈佛幼儿园、实验小学、 超 市: 秀水公园 银行: 工商银行 宾馆: 福临宾馆 医院: 红星医院 周边配套 一期多层剩余六层， 二期销售不到50% 一期多层、小高层有剩余 大约销售75% 已售约40% 销售情况 三房：110-139平方米 叠加：180平方米 联排：250平方米 三房：110-139平方米 多层、小高层 三房：130-140平方米 多层 三房：114-141平方米 户型面积 占地369.3亩， 建筑面积297688平方米 占地230亩， 建筑面积22万平方米 占地75亩， 建筑面积86873平方米 占地101亩， 建筑面积110000平方米 规模 固始信合房地产开发有限公司 固始信合房地产开发有限公司 河南固始县上一房地产公司 怡诚置业有限公司 开发商 凤凰新城王审之大道以北，红苏路以西，富民大道以南 蓼城大道与黄河路转角处 县政府新址以北，聊城大道与康定路交叉口西 县政府新址以北，聊城大道与康定路交叉口西 位置 湖畔春天 香樟苑 日出东方 丽水明珠 楼盘名称 固始县房地产市场起步较晚、起点较低。但近年来经济发展迅速；人口基数大，其房地产市场较为繁荣，07年商品房销售面积达64.8万平米，08年受金融危机影响，商品房销售面积下降到43万平米，仍然处于较高水平。 该县的一级土地市场较混乱，存在大量面积较小的地块，这些小地块大多被建设成为多层或独院住宅向外出售，在固始县房地产市场上占有较高的比重，冲击了该县的商品房市场。 随着固始县城市的扩展，城市功能重新分区规划,老城区拆迁改造困难，新城区配套逐渐完善、可以预见，城市新区会逐渐成为房地产开发的主要区域。 六、市场总结 第四部分：项目定位 一、项目SWOT分析 1、固始县存在大量自建房、总价低、多为独家小院，对项目的低层产品冲击较大； 2、城南新区与老城区交接部位有部分地块已被其他开发商取得，将对项目形成直接挑战； 3、固始县房地产市场商品住宅价格水平较低，会影响项目前期利润； 4、该县市场信心及销售受宏观环境影响较大。 1、随着固始城市规划的实施，政府着力推动城南新区开发建设，这些因素有助于城南新区房地产市场的成熟； 2、城南新区有建设中的根亲文化园等大型对外交流，文化、休闲场所，有利于项目推广； 3、当地市场产品品质较低，缺乏高端产品。 威胁（T） 机会（O） 1、宗地处于固始县城南新区，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏； 2、目前消费者对该区域抗性较大，前期销售有难度； 3、地块距离县政府新址3公里，区域市场成熟需要较长时间。 1、建业在河南省内多年的品牌影响力强； 2、宗地内部村落基本已拆迁完毕，大部分已报批转为建设用地，开发难度不大； 3、根据怡和置业与固始县政府签订的怡和新城开发合同看，项目投资开发建设者享有众多优惠政策。 劣势（W） 优势（S） 项目SWOT分析 1、项目SWOT分析 1、宗地位于固始县怡和新城内，处于城南新区范围，交通便利，面积较大，产品组合灵活，随着城南新区的开发建设，市场前景看好； 2、城南新区存在自建房问题，会影响城南新区的开发建设水平及速度，影响项目周边市场的成熟； 3、宗地所处区域位于城南新区南部，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏，需要较长的市场等待时间； 4、固始县房地产市场缺乏高端产品：我公司的高端产品有较好的市场机会。 2、SWOT分析结论 一、项目SWOT分析 1、客户细分与产品匹配研究 普通住宅80－120平米 10％ 企事业单位普通管理人员、个体工商户、专业技术人员。 5万－10万 中等收入的家庭。该部分客户主要是对现居住条件不满意，想