2009年9月咸宁瑞融国际广场商业提报40p.docVIP

谨呈：湖北瑞融置业有限公司 瑞融国际广场商业提报 二00九年九月十日 武汉思锐房地产投资顾问有限公司 目 录 第一部分：瑞融国际广场开发目标 第二部分：瑞融国际广场项目分析 第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析） 第四部分：项目商业规划定位 第五部分：瑞融国际广场楼层业态规划定位 第一部分：瑞融国际广场开发目标 每个城市，都有一个商业地标，核心地段的商业建筑地标。 就如同世界城步行街对于武昌，大洋百货对于福州…… 它的出现，往往就在带动着一个商圈的形象升级。 咸宁是一个商业地产刚刚起步的城市，是1+8城市圈中极为重要的一站，而温泉路是大咸宁百货商业的核心所在。而与之不相匹配的，温泉路的商业却是零乱、分散，与其所承载的商业功能极不相符。咸宁购物公园的出现，或许正试图改变这一现状，但其目前的业态分布与地段价值，其注定只是与温泉第一街相类似的中低端商业组团，温泉路，还是需要一座地标性商业建筑来整体升级商圈形象。 瑞融国际广场，大咸宁最大单体商业建筑，业态最多元化的中高端定位商业综合体，全面升级咸宁商业形象，必将打造城市第一商业。 第二部分：瑞融国际广场项目分析 （一）项目基本情况分析 1、项目概况 项目位于温泉路与淦河大道交汇处，现状为温泉路菜市场，地块地势有坡度，呈长方形； 项目共分两期开发，一期为瑞融杰座，三层底商加6层住宅，底商部分一层旁边菜场整体搬迁，二层为小商品批发市场，一期与二期之间的步行街规划建成一条精品名品街；瑞融国际广场为二期项目。 2、项目四至 项目北面临温泉路，南面直抵幸福路，西面紧挨淦河大道，可直达咸安，东面近距桂花路。温泉路与淦河大道均为咸宁城市交通主干道。 3、项目环境 项目地处温泉中心地段，商业繁华，人流集中，项目地块现状为温泉菜市场和小型商业街，周边为居住区、办公区和商业区，项目被旧的建筑物所环绕，除北面温泉路有部分绿化外，项目毫无景观可言。 4、项目周边配套 菜场：项目一期是温泉菜市场，目前已经正式营业中。 商店、购物中心：温泉路沿街门面，中百仓储购物中心、温泉购物中心、文化广场、步步高购物广场、温泉第一街 学校：温泉路小学、咸宁医学院、艺术高中 医院：市中心医院 金融：建行、中国银行、工商银行、电信、邮局、联通营业厅、中国人寿保险、长江证券 餐饮、住宿：肯德基、德克士、温泉饭店、淑萍红茶坊、蓝海大酒店 其它：市新华书店、文化广场楼上的网吧、电影院 （二）项目SWOT分析 S（优势） 地段好，位置优越，交通发达； 商圈核心地带，人流量大，商业氛围浓厚； 项目一期的带动； 人流量较大，具有一定集客机能 W（劣势） 地形地块的局限性； 内部人流回路不畅通； 项目景观局限性； 本项目规模较小，楼层多商业规模有一定的局限性。 O（机会） 区域商业档次较低，区域商业层次有待升级。 寻找市场空白点； T（威胁） 竞争项目的抢先入市； 趋于饱和的咸宁商业市场； 临近农贸市场，对本项目商业档次提升有影响。 商业物业投资者及经营者消费日趋理性 第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析） 一、咸宁市两大商圈 从全局来看，咸宁市的商圈是由两个行政区组成，而两个行政区的商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即：以南大街为中心的咸安商圈和以淦河大道和温泉路围合成的温泉中心商圈。 潜山步行街在淦河大道边上一个新生代的商业圈。 （一）、街区商业---咸安街区 咸安商业以大商业呈现三足鼎立状况； 咸安商业开始突破老城区向外发展，主要原因：交通动线及商业视觉的通透性制约现代新商业在老城区的发展; 咸安商业老城区商业仅仅限于在一层的沿街。 1、咸安南大街商圈 咸安商圈主要商业及配套 类型 主要商业物业及配套 商场 白马购物广场、银泰百货、 超市 武商量贩店、中百仓储 步行街 福宁商业街、西大街小商品市场、中城商业街、希望商城、城隍庙服饰城、南大街步行街 餐饮 肯德基、香格里拉酒楼、郁金香蛋糕 宾馆 丽云酒店、天丽宾馆 银行 建设银行、农业银行 交通 2、5、6公交线路、火车站、咸安客运站 南大街步行街商业调研 南大街商业业态分布比例 序 业态 数量 占比 1 服装 93 49.47% 2 皮具皮包、鞋子 37 19.68% 3 轻食 6 3.19% 4 手机数码小家电 6 3.19% 5 餐饮 11 5.85% 6 婚纱 3 1.60% 7 休闲娱乐 2 1.06% 8 美容美发 7 #REF! 9 银行、证券 2 1.06% 10 珠宝贵表 2 1.06% 11 烟酒副食品 12 6.38% 12 饰品 7 3.72% 　 　 188